. в отношении каких земель не допускается ипотека

 

Условия ипотеки на дом с земельным участком

Ставки кредитования по таким программам обычно чуть выше, чем на квартиры. Они стартуют от 8,5% годовых, за исключением специализированных программ для корпоративных клиентов, которых могут кредитовать под 7,7% годовых.

Еще одно исключение — программы сельской ипотеки, которую субсидирует государство. В рамках этой программы можно подкредитоваться под 2,7-3% годовых, но при условии, что приобретаемый дом находится на землях, признанных сельскими. Таковыми в большинстве регионов определили земли в пригородах крупных и средних населенных пунктов или в небольших городах с населением до 30 тысяч человек.

«Условия у каждого банка сугубо индивидуальные, — уточнила Решетникова. — По большинству ипотечных программ на дом с земельным участком размер первоначального взноса будет составлять 25–50%. Но есть и программы, где готовы рассматривать клиентов и с первоначальным взносом 10%».

/

Нюансы ипотеки на покупку дома с участком

Отказать в выдаче кредита могут по разным причинам. Как по «стандартным» — если заемщика посчитают неплатежеспособным или его кредитная история не устроит финансовую организацию. Так и по специфическим, главных среди которых две.

1. Недостаточная оценочная стоимость объекта. Так как залогом при ипотечном кредитовании становится сам дом, банки не спешат выделять деньги на покупку жилья без окон и дверей, без коммуникаций или расположенных слишком далеко от города. Но даже если в этом плане с объектом все в порядке, не обязательно его оценочная стоимость удовлетворит кредитора. Часто оценочные компании не могут подобрать аналогов данному объекту из выставленных на продажу в конкретном населенном пункте. Дома очень разнообразны, есть среди них и уникальные, что формирует некорректную, часто слишком низкую, с точки зрения покупателя, оценочную стоимость. Дополнительно снизить ее может и сам банк с учетом того, что в процессе эксплуатации жилье может потерять часть стоимости. А в случае проблем с выплатами по кредиту его ведь придется продавать. И идеально, если продажа займет немного времени, до двух месяцев. Если больше — объект становится совсем не интересным финансовой организации.

2. Сложности с оформлением страховки. Страховые компании тоже оценивают объекты, на которые распространяют действие своих продуктов. Потенциально рискованными для страховщиков являются дома старой постройки и изношенные. Часто отказывают страховать жилье с печным отоплением или расположенное в зоне подтопления.

«Многие банки страховку объекта требуют в обязательном порядке, — продолжила собеседница ФАН. — Другие могут прокредитовать и без нее, но тогда увеличат ставку на 3–3,5%».

/

Особенности ипотеки на дом с участком

Рынок ипотечного кредитования на покупку домов с земельными участками в России развит недостаточно. Соответствующие продукты предлагают далеко не все отечественные банки. И у каждого есть свои, подчас специфичные требования к объектам недвижимости.

Если сам дом или даже участок этим требованиям не соответствуют, в выдаче кредита откажут. Этим ипотека на дом с земельным участком отличается от таковой на квартиру. Условия покупки квадратных метров в многоэтажках у большинства банков схожи, а вот в отношении домов — тонкостей масса.

Банки учитывают буквально все — от расположения объекта до его технического состояния. Причем в одной организации будут больше интересоваться годом постройки и оценочной стоимостью, а в другой — обратят внимание на тип земель, на которых расположено строение.

Также могут иметь значение:

  • наличие или отсутствие коммуникаций;
  • пригодность дома для круглогодичного проживания;
  • удаленность от города и расположение относительно других населенных пунктов;
  • постройка на землях ИЖС;
  • степень износа строения — для деревянных домов она не должна превышать 40%.

Одни банки кредитуют только своих зарплатных клиентов. Другие — дают деньги лишь на типовые дома на территориях комплексной жилой застройки.

«Перечислять требования банков можно бесконечно, — уточняет Решетникова. — Поэтому в таких случаях необходимо всегда подбирать банковский продукт под конкретный объект. Просто прийти в любой банк и взять ипотеку на дом, как на квартиру — не получится».

/

Вопросы и ответы

Собирался приобрести участок, сделал выписку из Росреестра. В выписке указано ограничение - ипотека, участок в залоге у физ. лица. Я всегда считал, что недвижимость при ипотеке передается в залог банку. Помогите разобраться, что означает данное ограничение. Здесь же физ. лицо. В приложении выписка.

Эксперт:

Александр!

Это распространенное заблуждение.

По своей природе Ипотека — вид залога, а именно — залог недвижимого имущества.

Он регулируется специальным Федеральным законом.

Поскольку наиболее распространенным договором займа денежных средств является кредитование под залог купленного жилья, осуществляемого Банками и сложилось такое представление у населения, что ипотека всегда с Банками.

На самом деле ограничения по залогу недвижимости только перед банками нет. Любое лицо может быть стороной договора ипотеки.

Более того, когда говорят, что «человек взял ипотеку в банке», означает, что им заключен Кредитный договор под залог недвижимого имущества (в т.ч. земельного участка), как правило это два Договора (кредитный + залога), но рядовой гражданин не разделяет два правоотношения.

При этом законодательство РФ не запрещает Вам взять беспроцентный займ у физ. лица на несколько млн рублей, заложив Вашу квартиру.

А вот Банкам безпроцентные кредиты давать запрещено.

Но поскольку Банки являются лидерами по выдачи займов, в том числе под залог, и сложилось такое мнение.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование


1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Надеюсь, что помог Вам разобраться. Удачи!!

p.s. Я бы отказался от приобретения данного участка

Скажите пожалуйста, когда в ипотеку берешь дом, какая категория земли должна быть? И вид разрешенного использования? (Только ИЖС и только земли населенных пунктов?) Заранее Вам благодарна!!!

Эксперт:

Маргарита, добрый день.

Земли должны быть только населенных пунктов, если сельхозназначения, то нужно будет смотреть назначение участка, то есть лучше только населенные пункты, а назначение участка может быть ИЖС, ЛПХ, ДНП, лучше конечно первые два.

Статья 7. Состав земель в Российской Федерации

[Земельный кодекс РФ][Глава I][Статья 7]

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, земли для обеспечения космической
деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального
назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в
соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим
земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной
категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием
территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются
федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием
территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных
разрешений и процедур согласования.

у нас такая ситуация, хотим приобрести 1/2 дома которая оформлена как квартира на земельном участке, только земля у продавца не приватизирована, они получили 1\2 в наследство, но так как живут далеко не заинтересованы в том чтобы оформлять ее в собственность. Выходит что продается одна лишь квартира, а мы хотели приобрести её в ипотеку. Подскажите пожалуйста может ли продавец продать квартиру без земельного участка?И возможна ли покупка этого домовладения в ипотеку без приватизированного участка. Заранее

Эксперт:

День добрый!

У частного домовладения и многоквартирного жилого дома совсем разный правовой режим и соответственно право на земельный участок. Если в собственности у продавца квартира, соответственно полагаю что это квартира в многоквартирном жилом доме (многоквартирный жилой дом это дом с 2-мя и более квартирами). Земельный участок в силу положений ЖК РФ находится в собственности всех жильцов дома без выделения в натуре. Но это только в том случае, если он оформлен, т.е. сформированы границы и поставлен на кадастровый учет. Если он не оформлен, то никто не мешает это сделать позднее.

Препятствием для покупки, в том числе в ипотеку. не имеется. Но покупаете Вы не домовладение а квартиру.

Эксперт:

Алексей,

В ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, какое имущество может быть предметом ипотеки. В первую очередь — это имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Так, предметом ипотеки могут быть:

  • земельные участки;
  • предприятия;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • машино-места;
  • воздушные и морские суда, суда морского плавания, космические объекты.

Следует отметить, что те здания, которые непосредственно связанный с землёй, также могут быть предметом ипотеки. Кроме того допускается залог объекта незавершенного строительства. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Так, не могут быть предметом ипотеки неизолированные комнаты квартирах или жилых домах.

Правила ипотеки недвижимого имущества применимы в соответствии с Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ в том числе к залогу прав при заключении договора долевого строительства.

Если у Вашего продавца в собственности доля в жилом доме (хоть она и является квартирой), то вряд ли банк даст кредит на такой объект.

Всего доброго!

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://riafan.ru/1321718-ekspert-rasskazal-kak-oformit-ipoteku-na-dom-s-zemelnym-uchastkom-kakie-usloviya-predlagayut-banki
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий