Чем общая совместная собственность отличается от долевой

 

Какая разница между долевой и совместной собственностью. Определение совместной и долевой собственности, основные понятия. Каждый гражданин должен знать, что такое совместная и долевая собственность, и какая между ними разница. Это позволит впоследствии разобраться, на что можно претендовать, а на что нет. К тому же, отличия действительно довольно существенны, а незнание некоторых нюансов может привести к нарушению закона.Виды собственностиЕсли у имущества несколько владельцев, то подразумевается, что это либо долевая собственность,..

Возникновение совместной собственности и её особенности

Возникновение совместной собственности и её особенности

Совместная собственность возникает на основе общей собственности.

Общая же собственность возникает двумя путями. Во-первых, она возникает в силу договора. Участники договора сами определяют долю каждого из них в праве на общее имущество, принадлежащее им сообща, а также порядок использования этого общего имущества.

Во-вторых, общая собственность возникает в силу закона, помимо воли сособственников. Это может происходить, например, на основании норм наследственного или семейного права. В этом случае собственность регулируется законом, а не соглашением участников (сособственников).

Общая собственность может быть долевой (когда доля каждого из сособственников определяется в праве общей собственности) или совместной (когда доли сособственников в праве общей собственности не определяются).

Поговорим о совместной собственности. В соответствии с гражданским кодексом совместная собственность является одним из видов (наряду с долевой собственностью) общей собственности. Но при этом одновременно установлена презумпция долевой собственности. Это означает, что при отсутствии договора или обязательных законодательных требований в отношении общего имущества устанавливается долевая собственность.

Чаще всего режим совместной собственности возникает в отношении имущества супругов. Это происходит по умолчанию в соответствии с нормами Семейного кодекса. Режим совместной собственности означает, что ни одному из супругов не принадлежат конкретные (строго определенные) доли в праве собственности на имущество, нажитое супругами во время брака. Все такое имущество является их совместной собственностью.

Есть некоторые особенности, связанные с совместным имуществом супругов.

Супруги могут перевести все имущество или его часть в долевую собственность. О том, как это сделать, вы можете узнать здесь.

Если имущество приобретено в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, то режим совместной собственности супругов на такое имущество не распространяется.

На имущество, находящееся в собственности одного из супругов до заключения брака, режим совместной собственности не распространяется.

Если один из супругов заключил договор пожизненного содержания с иждивением, то недвижимое имущество (например, квартира), приобретенное им на основании такого договора, является совместной собственностью супругов.

Долевая собственность.

Право владения общей собственностью в долевом виде предполагает изначально определение конкретной части имущества каждому участнику.

Причем они могут быть как в равных, так и разных долях по договоренности сторон.

Например, если квартира двухкомнатная принадлежит двум владельца по праву совместной собственности, каждый из них может проживать в любой их комнат.

При долевой собственности, уже конкретно оформляются документы на права владения каждой из комнат и местами общего пользования.

Понятие долевой собственности.

Под правом владения частью (долей) общей собственности понимают право его участника распоряжаться своей долей по своему усмотрению, при этом, не забывая соблюдать нормы законодательства, в частности, ст. 250 ГК РФ.

То есть, решив продать свою долю, прежде всего собственник должен предложить остальным владельцам общего имущества приобрести ее.

Как распределяются налоги?

Налоговым кодексом в ст. 408 предусмотрен порядок уплаты налогов каждым владельцем совместной собственности.

Если при совместной собственности размер налога рассчитывается исходя из суммы кадастровой стоимости имущества поделенной на количество участников, то при долевой собственности размер прямо пропорционален размеру доли собственности.

Это вполне естественно, поскольку доли собственности не всегда равноценны.

Есть ли налоговый вычет?

Налоговый вычет на приобретаемую недвижимость в долевую собственность положен, поскольку это является одним из видов собственности общим имуществом несколькими владельцами.

Размер налогового вычета распределяется с учетом предоставленных платежных документов, подтверждающих материальные расходы каждого участника сделки.

Можно ли продать долю в квартире?

Собственник выделенной части имущества может распоряжаться ним по своему усмотрению, в том числе и продать.

Важно!
Перед продажей квартиры постороннему лицу нужно послать письменное уведомление с предложением преимущественного выкупа вашей доли недвижимости.
И только через месяц, если нет никакой реакции, можно смело оформлять куплю продажу с другим покупателем.
В случае письменного отказа совладельцев от покупки, сделку можно оформить раньше.
Продажа долевой части жилья должна быть заверена нотариусом, что в дальнейшем избавит вас от возможных прецедентов с остальными участниками общей собственности.

Вернуться

Что говорит закон

Основная нормативно-правовая база, регулирующая право общего имущества, – ГК РФ. В частности, гл. 16 определяет:

  • понятие и основание для общего владения (ст. 244);
  • порядок определения долей (ст. 245);
  • порядок раздела имущества и так далее.

Особенности совместного владения регламентированы Семейным кодексом. Такой режим чаще всего возникает между супругами.

Ориентироваться нужно на гл. 7 СК РФ, в которой определяется, как:

И долевая, и совместная собственность могут возникать в браке, о чем детальнее будет сказано далее.

Общая долевая собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2022 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

  • идеальными или
  • реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2022 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

   Титул (долевая собственность) — лицевая сторона 

   Титул (долевая собственность) — оборотная сторона 

С июля 2022 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Заказать Выписку из ЕГРН можно – здесь. Предлагаем ознакомиться Общий трудовой, страховой, непрерывный, специальный, северный… Разбираемся в видах стажа

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности– на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Право общего владения возникает на неделимые вещи и имущество, которое нельзя разделить в силу закона (например, ценные бумаги). Объектом такого вида режима могут быть и делимые блага. Это должно быть предусмотрено законом или соглашением владельцев.

Детальнее, что означает юридический термин “общая собственность”, можно узнать из ч.4 ст. 244 ГК РФ.

Основанием для возникновения такого владения являются гражданско-правовые сделки, например, заключение договора купли-продажи, наследование и другие обстоятельства.

По закону общая собственность может быть долевой или совместной. В первом случае конкретно определены части владельцев, во втором – нет.

Вопросы и ответы

скажите как разобраться какая собственность долевая или совместная?

Эксперт:

Долевая собственность — когда определены доли. Если доли не определены — это совместная собственность

Эксперт:

Все просто. Если это специально не оговорено законом, собственность считается долевой.

Статья 244 ГК РФ. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3.Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Самый распространённый случай возникновения общей совместной собственности — собственность супругов.

Эксперт:

Совместная собственность в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ может быть только у супругов. Она является общей без определения долей и оформляется по умолчанию на все имущество, приобретенное супругами в период брака по возмездным сделкам независимо от того, на чье имя оформлены документы на такое имущество.

Общая долевая собственность на имущество всегда оформляется с определением доли каждого сособственника. Каждый сособственник вправе распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению, однако остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли при ее отчуждении по цене предложения.

Владение и пользование имуществом, находящимся в общедолевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников общей собственности.

Что лучше общая долевая или совместная собственность? С мужем прожили в браке 17 лет. За это время приобрели 3-комнатную квартиру машину и мотороллер и пенсию для б.мужа. В 2005 году развод. Раздела имущества не было. На данный момент меня интересует наша квартира. Вчера б.муж через дочь передал бумаги, в которых написано, что это соглашение о разделе имущества между супругами, где говорится: ...Настоящим соглашением на вышеуказанную квартиру прекращается право общей совместной собственности и устанавливается право общей долевой собственности .. Доли равные...по 1/2 каждому. Право собственности оформлено на б.мужа. Теперь я мучаюсь вопросом как правильно поступить? Дело в том, что я недавно хотела оформить в ЖКХ субсидию на 1/2 части квартиры ( в свое время суд разделил счета пополам и мы платим каждый по своей квитанции). Но мне было отказано в приеме документов на субсидию, обосновав тем, что право собственности оформлено на б.мужа. Тогда я решила на днях отправиться в суд с заявлением о признании моего права на квартиру (только не понимаю...писать на 1/2 или на всю???). Суд признает мое право...это 100%. Но дальше меня интересует...Квартира после решения суда останется в общей совместной собственности или она станет уже общей долевой собственностью?Если квартира после решения суда станет общей долевой собственностью, то мне действительно лучше подписать бумаги о соглашении, переданные мне б.мужем, у натариуса и не заморачиваться судом. А вот если квартира останется в общей совместной собственности, то мне лучше обратиться в суд о признании моего права, чтобы с его стороны в дальнейшем не было никаких манипуляций по поводу квартиры. Ведь он при подаче заявления в суд о разводе, писал, что претензий к разделу имущества не имеет. Да и три года уже прошли. И права его по поводу квартиры не нарушаются...ключи есть и комната свободна. PS: В правильном напралении мои мозговые клеточки работают )))

Эксперт:

уважаемая Галина Валентиновна! если право собственности на квартиру, приобретенную в браке, оформлено на вашего бывшего мужа и вы развелись еще в 2005 году, то обращаться в суд я вам не рекомендую, поскольку срок исковой давности по искам о разделе совместно нажитого имущества составляет 3 года и истек в 2008 году. и суд может отказать в удовлетворении ваших требований, если ваш бывший муж заявит ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Эксперт:

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 №15 (ред. от 06.02.2007) "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде – дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Отказ организации ЖКХ в оформлении субсидии по причине того, что квартира полностью принадлежит супругу, как раз и возможно приурочить к такому моменту, когда Галина Валентиновна узнала о нарушении своего права, т.к. именно в этот момент она узнала, что квартира полностью оформлена на бывшего супруга. Таким образом, суд может установить, что течение срока исковой давности обусловлено моментом отказа организации ЖКХ в принятии документов для оформления субсидии.

Но смысла обращения в суд я все равно не вижу. Даже если суд установит, что срок исковой давности не истек, вероятнее всего квартира будет разделена между бывшими супругами пополам, т.е. по 1/2 доли каждому. При этом право общей совместной собственности здесь возникнуть не может. Т.е. результат обращения в суд и результат подписания соглашения о разделе общего имущества супругов один и тот же. Решать Вам.

Супруги без детей собираются купить квартиру. Планируется ипотека Сбербанка, ипотеку будет брать муж. Оба супруга работают. Продавец квартиры - один взрослый собственник. Подскажите пжлст : в какую собственность лучше регистрировать квартиру ( чтобы в будущем было меньше проблем ) - в общую совместную или общую долевую и нужен ли нотариус ?

Эксперт:

Квартира, приобретенная в браке, уже будет являться совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого оформлено право собственности

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

чтобы в будущем было меньше проблем

Смотря какие проблемы имеются ввиду.

Если будет спор между супругами — квартиру придется делить в судебном порядке

Что касается продажи — то при единоличной собственности потребутеся нотариальное согласие второго супруга

Если же квартира будет оформлена в совместную собственность — то тогда каждый собственник продает свою долю, в принципе при отсутствия спора особых проблем нет

Эксперт:

Сергей,

В данном случае нотариус не нужен. У Вас будет деление по долям, так как банк потребует при 2 созаемщиках разделить на доли, но она будет совместная, согласно статье 34. СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Эксперт:
Оба супруга работают. Продавец квартиры — один взрослый собственник. Подскажите пжлст: в какую собственность лучше регистрировать квартиру ( чтобы в будущем было меньше проблем ) — в общую совместную или общую долевую и нужен ли нотариус?

Сергей

Сергей, добрый вечер! Лучше изначально приобретать в долевую собственность чтобы в будущем не тратить денежные средства на раздел по доля и избежать спора по поводу собственно раздела квартиры в общей совместной собственности.

ст. 244 ГК

2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Эксперт:

Сбербанк установил следующие требования к договору ипотеки:

Участниками сделки должны являться только физические лица — граждане РФ. Объект недвижимости не может продаваться из долевой собственности и/или приобретаться в долевую собственность. Сторонами сделки не могут быть несовершеннолетние или состоящие под опекой/попечительством. В сделке не должно быть представителей по нотариально удостоверенной доверенности. В сделке может быть не более пяти созаемщиков, двух продавцов, двух покупателей

Таким образом недвижимость, купленную по ипотеке в Сбербанке вы не сможете оформить в долевую собственность (в договоре будет совместная).

Вы берете недвижимость в совместную собственность и платить за ипотеку будете из совместного дохода.

5 фактов о совместной собственности

1Собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
2 В случае совместной собственности могут возникнуть сложности при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать это имущество, вам придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества.
3 Если объект в совместной собственности нескольких лиц, они несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. Таким образом, налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.
4 Каждый из собственников объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между совладельцами квартиры или дома по договоренности между ними. Доли вычета нужно указать в заявлении о распределении долей, которое подается в налоговую инспекцию. Его должны подписать все собственники жилья.
5 Каждый из собственников имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.

.

Эксперт:

Сергей, дополню консультации коллег… ответив на Ваш вопрос… При покупке в долевую собственность нотариальное удостоверение договора обязательно, поскольку в данном случае меняется соглашением супругов законный режим совместной собственности и происходит ее раздел, а соглашение о разделе между супругами подлежит обязательному нотариальному удостоверению...

Эта позиция Росреестра, Минэкономразвития и судебная практика так же ее поддерживает...

Сбербанк с данной позицией Минэка ознакомлен...:

О нотариальном удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность. (Письмо Минэкономразвития России от 29.03.2017 N Д23и-1701)»

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Согласно пункту 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Исходя из положений статьи 42 СК РФ установленный законом режим совместной собственности может быть изменен только брачным договором, заключенным в предусмотренной для него нотариальной форме (пункт 2 статьи 41 СК РФ).
Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют закрепленный законом порядок общей собственности, устанавливая отличный, а именно долевой режим собственности на приобретаемый объект недвижимости. Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, в том числе и в случае заключения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем указанные договоры подлежат нотариальному удостоверению.
Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу положений пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, требования СК РФ обязательны для всех сторон договора.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии с положениями статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
При этом, если нотариальное удостоверение сделки, в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ, является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Учитывая изложенное, в целях исключения дополнительных обязанностей по нотариальному удостоверению сделок под страхом их ничтожности, по мнению Департамента недвижимости, возможен один из следующих вариантов:
приобретение объекта недвижимости в совместную собственность супругов, в том числе при заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, по которому объект будет оформляться в совместную собственность супругов;
представление на государственную регистрацию права общей долевой собственности супругов на объект недвижимости брачного договора, в соответствии с которым супруги изменяют законный режим совместной собственности.

данное разъяснение без труда можно найти в сети Интернет в полной версии...

В связи с чем, могу ответить на Ваш вопрос… Вы писали:

«подскажите пжлст: в какую собственность лучше регистрировать квартиру ( чтобы в будущем было меньше проблем ) — в общую совместную или общую долевую и нужен ли нотариус? „

В вашем случае однозначно Сбербанк оформит проект договора в совместную собственность… либо Вы будете по договору выступать один как Покупатель, а супруга в силу закона в любом случае приобретает право совместной собственности… Необходимо будет нотариальное согласие супруги, если в договоре купли-продажи она участвовать не будет… Соответственно я бы настояла о включении в договор купли-продажи Вашей супруги стороной сделки (покупателем) дабы на этом этапе сэкономить на нотариальном согласии… В последующем Вы сможете заключить либо брачный договор с супругой, либо соглашением определить доли в праве на квартиру… Но все эти процедуры нотариальные...

Если остались вопросы… с радостью готова ответить...

С уважением…

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://lawrecom.ru/chem-otlichaetsya-sovmestnaya-sobstvennost-ot-dolevoj/
  • https://topurist.ru/article/54072-vidy-prava-sobstvennosti.html
  • https://tvoizakon.ru/chem-otlichaetsja-sovmestnaja-sobstvennost-ot-dolevoj-sobstvennosti/
  • https://mitemplate.ru/otlichaetsya-obshchaya-dolevaya-obshchey-sovmestnoy-sobstvennosti/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий