Что такое договор пожизненной ренты квартиры

 

Пожизненная рента квартиры - это договор между владельцами недвижимости и покупателями о пожизненных платежах и услугах за право перехода квартиры в собственность после смерти владельца. Регламентируется пожизненная рента Главой 33 Гражданского кодекса. Основные нюансы передачи квартиры по договору пожизненной ренты: что такое пожизненная рента?, виды пожизненной ренты, пожизненное содержание с иждивением, где заключить договор ренты, и какие документы для этого понадобятся?, образец договора пожизненной ренты, правила налогообложения, можно ли расторгнуть договор пожизненного содержания?

Отличия постоянной и пожизненной форм ренты

Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры. Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты. Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.

Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.

Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки. А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями». Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.

Где заключить договор ренты, и какие документы для этого понадобятся

Гражданский Кодекс РФ предъявляет к таким соглашениям особые требования. Они составляются в письменной форме и заверяются нотариусом. При этом взимается пошлина в размере 0,5% от стоимости квартиры, но не менее 300 р. и не более 20 000 р.

Кроме того, за отдельную плату нотариус составляет текст контракта. Налоговый Кодекс предоставляет инвалидам I и II группы 50% скидку на оплату нотариальных услуг.

Для того чтобы нотариус заверил соглашение, владелец отчуждаемой недвижимости представляет пакет документов, состоящий из:

  • паспорта гражданина РФ;
  • свидетельства о регистрации права собственности;
  • технического паспорта и кадастрового паспорта объекта недвижимости;
  • заверенного нотариусом согласия супруга на отчуждение жилого помещение (при наличии).

Будущему собственнику жилья понадобится только общегражданский паспорт и нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение недвижимости.

Согласно статье 584 ГК РФ договор ренты, по которому передается недвижимость, вступает в законную силу только после регистрации в органах Росрееста. При этом также оплачивается пошлина, равная 1000 р.

Налогообложение сделки

Необходимость уплаты налога возникает только в том случае, если имущество по договору передается на платной основе. То есть фактически сделка становится операцией купли-продажи.

Сумма, которую получает продавец, является доходом, полученным от реализации имущества. Он облагается налогом на доход физлиц по ставке 13%.

Продавец до конца налогового периода может воспользоваться имущественным вычетом. Размер вычета не может превышать 1 млн рублей. Предоставляется такая льгота территориальным отделом ФНС по месту проживания продавца-налогоплательщика.

Вместо вычета налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемый доход на сумму затрат, которые предшествовали приобретению имущества. Такие траты должны подтверждаться документально.

Что такое рента?

Для начала определимся с тем, что такое договор ренты. Это сделка между владельцем квартиры (как правило, пожилой человек) и второй стороной (ею может выступать кто угодно), предметом которой является квартира. Рентополучатель, то есть хозяин квартиры, обязуется передать свою недвижимость рентодателю в обмен на материальную помощь или материальную помощь + уход за ним.

Иными словами, хозяин квартиры переписывает свое жилье на нового человека с условием, что последний будет оказывать материальную и, возможно, физическую поддержку, то есть уход старику.

Рента предусматривает только финансовые выплаты получателю, пожизненное содержание — уход за ним

При этом пожилой человек, который решил на условиях ренты или пожизненного содержания передать свою квартиру, сохраняет за собой до конца жизни право на проживание в ней.

Как правило, подобные договоры заключаются стариками с дальними родственниками, соседями, бывшими коллегами. Словом, это какие-либо знакомые, а не просто люди «с улицы». Важно, чтобы между участниками сделки было доверие.

Требования к участникам сделки

Получателем ренты может выступать только физическое лицо. При этом он обязан быть единственным собственником недвижимости, которая станет предметом сделки. Кстати, если квартира имеет обременения, ни о каком договоре ренты или пожизненного содержания речи идти не может.

В свою очередь второй стороной сделки, то есть рентодателем может выступать не только гражданин, но и организация.

Можно ли расторгнуть договор ренты?

Можно, но только либо по обоюдному согласию, либо через суд. Если расторжение ренты происходит по соглашению сторон, необходимо заключить соглашение и также заверить его у нотариуса.

Если одна из сторон не согласна с решением о расторжении, придется идти в суд. На время судебного разбирательства обязанность по уплате ренты с рентодателя снимается. Если истцу удается доказать, что второй участник договора недобросовестно исполняет взятые на себя обязательства, суд расторгает договор, а каждый участник сделки остается при своем.

Расторжение возможно либо по соглашению сторон, либо через суд

Третий вариант – признание договора ренты недействительным. Происходит в случае мошенничества, когда недобросовестные люди пользуются недееспособностью пожилых людей или обманным путем заставляют их подписать договор.

Вопросы и ответы

У меня комната в собственности в трех комнатной квартире в городе Барнауле. Могу ли я заключить договор о пожизненной ренте.

Эксперт:

Николай

Если вы являетесь собственником недвижимости то вы вправе в соответствии со ст. 209 ГК РФ по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом, в том числе заключить договор ренты.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Согласно ст. 596 ГК РФ

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

У меня вопрос по поводу договора пожизненной ренты. Интересуют вопросы налогов, которые нужно будет платить

при переходе квартиры мне, как плательщику ренты в конце действия договора.

Также, интересуют вопросы доходов, которые нужно (судя по всему) декларировать моему подопечному (получателю ренты), при оплате мною услуг сиделки.

Имеются ли варианты, позволяющие избежать уплату налогов? Знаю, что Завещание не подразумевает уплату налогов. Однако и нет гарантии, что Завещание не будет позже оспорено или переписано родственниками.

Эксперт:

Дмитрий. Письмо ФНС.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ФНС России о порядке налогообложения доходов физических лиц, полученных по договору пожизненного содержания с иждивением, и сообщает следующее.
В соответствии со статьей 583 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. При этом в пункте 1 статьи 585 Гражданского кодекса указывается, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
Договор ренты является возмездным, поскольку встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага является обязательной. Если имущество передается под выплату ренты бесплатно, то договор также остается возмездным, поскольку имеется встречное предоставление в виде рентных платежей либо предоставления средств на содержание в иной форме.
Пунктом 2 статьи 585 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже Гражданского кодекса, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 Гражданского кодекса и не противоречит существу договора ренты.
Таким образом правила договоров купли-продажи или дарения применяются в рентных отношениях только к отношениям по передаче и оплате имущества.
Из вышеизложенного следует, что договор ренты — это самостоятельный имеющий свои особенности вид договора. Полученное по договору ренты имущество, в том числе бесплатно, не является даром плательщику ренты и само по себе не рассматривается как его доход. Вопрос о доходе в виде полученного по договору ренты имущества может возникнуть в отдельных случаях прекращения договора.
Что касается физических лиц — получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, то предоставляемое им плательщиками ренты содержание в виде денежных средств или в иной форме является доходом, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов.

Моя мать собственник квартиры (ЖСК), в квартире прописаны я, мать и отец. У меня еще есть родной брат, который прописан по другому адресу. Чтобы после смерти родителей он не имел право вступить в наследство (в интересах моих родителей, чтобы квартира досталась только мне), мы решили с мамой заключить договор ренты с пожизненным содержанием, так как мы посчитали, что оставить мне квартиру по завещанию ненадежно и наследство можно в последствии оспорить. Вопрос: какие риски есть для меня при оформления квартиры данным способом? Может быть есть другие варианты оформления жилья, только кроме дарственной и перевода квартиры в мою собственность при их жизни. Сможет ли брат после смерти рентополучателя отсудить себе часть квартиры или при заключении данного договора квартира безоговорочно переходит только мне? Заранее благодарю за ответ.

Эксперт:

Такую сделку можно расценить, как мнимую или даже притворную, следовательно можно оспорить. Срок давности 3 и 1 год. соответственно. Я бы на вашем месте лучше оформил дарственную.

Если есть вопросы или необходима помощь в составлении документов, обращайтесь в чате. Предоставление дополнительной информации, а также составление любых документов правового характера, как правило, осуществляется на платной основе, всё по договорённости.

Эксперт:
Сможет ли брат после смерти рентополучателя отсудить себе часть квартиры или при заключении данного договора квартира безоговорочно переходит только мне? Заранее благодарю за ответ.

Наталья

Наталья, добрый день! Брат как заинтересованное лицо безусловно вправе оспаривать договор, но если стороны договора дееспособны оснований для удовлетворения судом такого иска только на том основании что квартира была передана в собственность одного из детей я не вижу

ст. 583 ГК РФ

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

если существо отношений соответствует заключенному договору оснований для признания его недействительным нет. Такие сделки как правило оспариваются по основаниям предусмотренным ст. 177 ГК РФ т.е.

сделка, совершена гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Но после смерти установить состояние человека в момент совершения сделки не возьмется ни один эксперт а без заключения экспертизы суд такой иск не удовлетворит просто

Эксперт:

Наталья! Для ответа на Ваш вопрос обратимся к законодательным положениям. Так, согласно п.1 ст.583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

При этом в соответствии с п.1 ст.601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Таким образом, квартира, переданная гражданином по договору ренты, на момент его смерти уже не находится в его собственностии, следовательно, не входит в наследственную массу и не наследуется его наследниками, следовательно при заключении вами с родителями договора ренты брат не сможет претендовать на эту квартиру.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • http://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/pozhiznennaya-renta-kvartiry-chto-eto.html
  • https://myestate.club/arenda/dogovor-pozhiznennoj-renty-kvartiry.html
  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/drugie-sdelki/pozhiznennaya-renta-na-kvartiru.html
  • https://m16-consulting.ru/articles/renta-na-kvartiru/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий