Что такое жилищный кооператив

 

Жилищный кооператив – разбираемся, как его организовать, устав, структура. Жилищный кооператив: условия создания и функционирования: виды жилищных кооперативов, порядок учреждения, управление организацией, правила вступления и получение членства, права и обязанности, выплата пая, законодательные положения, плюсы и минусы вступления в жилищный кооператив

Порядок учреждения жилищного кооператива

Юридическое лицо учредителя считается действующим:

  • после оформления учредительной документации;
  • внесения сведений в Единый реестр.
Учредительная организация формируется по типу ООО, ОАО, НКО – в зависимости от целей и задач её представителей.

Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.

Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.

НКО не ориентируется на получение прибыли от организации ЖНК. Его цель – обеспечение граждан жильём на приемлемых условиях. По преимуществу учредителями становятся инициаторы, которые сами нуждаются в улучшении жилищных условий. Они претендуют на вхождение в правление и организацию правил общежития.

Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.

Текст устава принимается открытым голосованием. К протоколу прилагаются результаты голосования, они оформляются счётной комиссией в виде акта.

Завершив регистрацию, организация становится на учёт в налоговом органе, в пенсионном фонде, фонде социального страхования, после чего её полномочия ограничиваются лишь законодательными нормативами и актами.

В налоговый орган требуется предъявить:

  • выписку о регистрации в ЕГРП;
  • протокол учреждения организации;
  • утверждённый устав;
  • сведения о юридическом адресе.

Выплата пая

Взносы, вносимые на счёт ЖК называются паевыми. Они вносятся в момент вступления и продолжают вноситься в размерах, установленных в сторону участников.

Установление размера паевых выплат зависит от внесённых в устав положений, основанных на законодательных нормативах и потребностях организации.

При передаче квартиры в результате имущественной сделки или на иных основаниях, выплаченный паевой взнос возвращается полностью. Для ЖК он восполняется в результате сбыта квартиры, финансируемой новым владельцем.

До полного погашения стоимости пая, квартиры являются собственностью учредителей и находятся в ведении юридического лица.

Права и обязательства

При создании и распределении обязательств в жилищного кооператива руководствуются ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ, общими положениями Гражданского кодекса РФ о юридических лицах. Таким образом, создать жилищный кооператив могут граждане численностью от 5 человек, а общее число членов жилищного кооператива не должно быть равно или меньше всем жилым помещениям кооперативного дома.

Вынесенное на голосование решение, в котором будет рассматриваться вопрос о создании такого жилищного кооператива, его учредители и члены кооператива должны принять единогласно, и только тогда кооператив считается созданным. Полного описания всех тонкостей организации структуры собрания о создании жилищного кооператива в законах РФ не существует. Это решение закрепляется протоколом, где задокументировано раздел о принятии уставного документа сообщества.

Виды жилищных кооперативов

Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.

В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:

  • ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
  • Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
  • ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.

Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.

Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.

Остальные виды организаций не содержат такого требования.
Расходы на содержание и эксплуатацию дома также делятся в равных долях, но на этапе предоставления квартир рост цен замораживается.

Договор ЖСК (образец)

Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок. Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму. Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.

Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры. Нужно обратить внимание на несколько моментов.

  • Вам нужно прочесть договор с ЖСК очень внимательно. Бланка, форму и содержание которого регулируется нормативными документами, не существует. Поэтому проверяем всю информацию на соответствие закону. Лучше всего показать такой договор юристу, который сможет озвучить экспертное мнение о сохранении ваших прав как гражданина
  • Ответственность ЖСК – в договоре должна быть информация о том, что происходит, если наступает невозможность передать квартиру
  • Должен быть прописан алгоритм передачи квартиры после постройки дома, сроки на его передачу и сопутствующая информация
  • Проверьте, указал ли председатель ЖСК отличительные особенности дома, в котором вы приобретаете квартиру – это его этажность, проектная декларация, объекты благоустройства по проекту, наличие лифта. Конечно, общим собранием жильцов это меняется без проблем, но лучше обладать такими данными в договоре – может пригодиться в суде.
  • Вам также пригодятся реквизиты ЖСК – обычно все указывают эти данные, но проверить их наличие будет не лишним.
  • Отличительные особенности вашей квартиры – на каком этаже она находится, ее площадь, планировка, количество комнат, площадь каждого помещения, направление окон, наличие балкона и лоджии

Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте (скачать образец)

Вопросы и ответы

В уставе кооператива "Жилищный кооператив" написано что "Количество членов ЖК должно быть не менее 5 граждан, а максимальное число членов ЖК не ограничивается". Но в ЖК РФ и законе о накопительных кооперативах, написано что в ЖНК может быть не более 5000 чел, а в ЖК - не менее 5 и не более количества жил помещений в строящемся доме.

Возможно ли не ограниченное количество членов ЖК или ЖНК?

Эксперт:

Дмитрий! ЖК РФ относит и жилищные и жилищно-строительные кооперативы к потребительским. Действительно, статья 112 ЖК РФ ограничивает количество членов ЖК:

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

При этом согласно ч. 2 ст. 113 ЖК РФ Устав жилищного кооператива, помимо обязательных требований закона к Уставу, может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Соответственно, в Вашем случае Устав противоречит Жилищному Кодексу РФ, что не соответствует требованиям закона. Количество членов ЖК не может быть неограниченным.

Эксперт:

Дмитрий!

Разница между ЖНК (жилищно — накопительным кооперативом) и ЖСК (жилищно — строительным кооперативом) в том, что деятельность ЖНК регулируется федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 N 215-ФЗ (специальным законом) а не Жилищным кодексом. Таким образом, количественный состав членов ЖНК прямо установлен федеральным законом, то есть минимальное количество членов — 50 человек, максимальное — 5000 (ст. 5 п. 4 закона).

ЖСК имеет ограничение по количеству членов — это количество жилых помещений, следовательно в обоих случаях число членов ограничено.

Есть желание купить квартиру через ЖСК. Хотелось бы узнать ваше мнение,после изучения всех документов ЖСК и разьяснения о последствиях этой сделки. Вот то что мне не нравится: Земля принадлежит физическому лицу, а не ЖСК!!!! Страховка сделана на участие в долевом строительстве, а мы не являемся дольщиками П1.1Договор вступления в ЖСК это озвучивает. Мы пайщики. Тоесть эта страховка ни чего нам не покроет.Как они могут строить на арендованной земле?

Эксперт:

Уважаемый Олег! еще раз! А где разрешение на ввод дома в эксплуатацию?

И еще непонятно: так какой дом? В разрешении на строительство не идет и речи о многоквартирном (!!!) жилом доме, а просто о доме.

Касательно земли: такое возможно вполне, хотя в МКД земля под домом в силу закона (ЖК РФ) является собственностью собственников помещений в данном МКД.

Эксперт:

Исходя из п. 1.1 Договора аренды и Свидетельства о праве собственности на указанном земельном участке НЕЛЬЗЯ строить МКД (многоквартирный дом) так, как он предназначен для индивидуального жилищного строительства, такой дом впоследствии может быть снесен решением суда.

Разрешение на строительство так же не содержит ссылки на то, что строящийся дом является МКД

Заключать такой договор не рекомендую. Потеряете деньги и нервы.

Эксперт:

как интересно, долгоиграющий инвестиционный проект, да за такие деньги мы с коллегами стаю воробьев в чистом поле до смерти на коленях загоняем. В смысле Ваш вопрос принят в работу, ожидайте 3-ри дня и 3-ри ночи.

Строить индивидуальные жилые дома (таунхаусы) на всей площади участка допустимо.

Эксперт:

начал читать документы и пока действительно много не понятного.

во первых — раз у вас кооператив — то в договоре они предусмотрели чтобы фз 214 о долевом строительстве на вас не распространялся

второе — мне не понравилось что договор с кооперативом и приложения к нему не указывают о каком коттедже речь — площадь, месторасположение, экспликации нет — по сути о каком объекте речь- не понятно. Каким нормативам об будет соответствовать- тоже плохо понятно

Третье — мало того что договор аренды земельного участка между физ лицом и юр лицом, заключен он всего на 11 (!!!) месяцев ( что будет дальше никто не знает) — так еще и понятно как связан этот жск с этими физ лицами… откуда права на участок возникли у жск

ознакомлюсь с документами дальше- дополню ответ

Эксперт:

Олег

1. Строить на арендованной земле возможно, закон не запрещает это застройщику — но вопрос у Вас возник верно, когда вы станете полноправным владельцев, проблемы возникнут у Вас.

2. Во вопрос страховки — тоже Вами все верно подмечено — тут необходимо срочно писать жалобу на дисциплинарное взыскание в СРО вашего застройщика, пусть его помурыжат!!!

Эксперт:

Олег!

Вы правильно поняли, что заключение данного договора вовсе не одно и то же, что заключение договора долевого участия. Соответственно, разумеется, страховка распространяется только на защиту прав дольщика. Перед Вами же несет самостоятельную ответственность ЖСК за выполнение им своих обязательств.

В соответствии с п. 4 ст. 218
ГК РФ член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на указанное имущество.

Строительство на арендованной земле может осуществляться, что не препятствует последующему ее выкупу. Однако, здесь есть несоответствие виду разрешенного строительства — ИЖС, в то время как в договоре с ЖСК речь идет о многоквартирном доме.

В соответствии с п. 4 ст. 218
ГК РФ член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает
право собственности на указанное имущество.

Здесь есть свои
риски.

Так важно знать
следующее.

Частью 3 ст. 110 ЖК РФ установлено, что члены жилищно-строительного кооператива своими
средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Однако, Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности
выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Согласно ст.125 ЖК РФ порядок и условия
внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива приобретает право
собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (ст.129).

В то же время согласно ст.130 ЖК РФ член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного
кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК или уставом жилищного кооператива.

Т.е. ЖСК при недобросовестности может и злоупотребить своим правом и риски судебных споров в таких случаях имеются.

Эксперт:

Если Вы квартиру покупаете, а не отдельный коттедж, то на землях ИЖС МКД строить нельзя. А у земля именно назначение, под ИЖС. А договор у Вас на коттедж.

Так что конкретно покупаете, квартиру в МКД или отдельный дом?

Эксперт:

Олег!

Меня настораживает тот факт, что согласно п.3.1 первый паевый взнос вносится наличными в кассу, а все последующие согласно п.3.3 безналичным платежом.

Не может быть такая ситуация когда вы внесете этот платеж и ЖСК раствориться?

Кроме того, разрешение на строительство выдано не на ЖСК, а на Мелиор Строй.

Настораживает тот факт, что договор аренды заключен только на 11 месяцев, не понятно, что дальше с ним будет.

Если арендатор не сможет выплатить выкупную цену за участок, то увы, судьба строительства под угрозой.

Кроме того, я полагаю, что у вас должен быть заключен договор долевого участия непосредственно с застройщиком.

Конечно такой договор можно подписать, но риски большие, ФЗ о долевом участии хоть как-то защищает права дольщиков.

Желаю удачи!

Эксперт:

Сторонами заключен договор, который не рассматривается как договор долевого участия. То есть, в случае разногласий, Ваши отношения уже не будут регулироваться Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, который хоть как то гарантирует дольщикам их права.

Паевой взнос может быть увеличен. Это условие, которое явно нужно исключить из договора. Удорожание материалов будут постоянным, замучаетесь доплачивать. Кроме того указано «иных экономически обоснованных случае» под этот пункт можно подвести практически все.

Также, ООО «Мелиор Строй» имеет разрешение на строительство., в то время когда жск должно иметь.

Договор аренды зем. участка, срок 11 месяцев… не понятно что далее? но даже на это можно закрыть глаза если бы несоответствие разрешенного строительства.

Не советую подписывать данный договор, очень большие риски, и никаких гарантий.

Эксперт:

Олег, не буду много описывать проблемы представленных вами документов, так основные мои коллеги уже указали (и разрешение на строительство не ЖСК дано, и вообще ЖСК только на многоквартирные дома распространяется, и странный до жути Договор инвестирования (хотя это должен быть Договор генерального подряда как минимум и прочие...).

Могу только вам с точки зрения специалиста, несколько лет проработавшего в недвижимости посоветовать — не связывайтесь вы с этой компанией. Все ну ооочень мутно.

Я не могу вам обещать, что вас кинут и ничего не достроят, есть шанс, что все благополучно завершится...

Но чисто на практике подобные «мутки» на стадии подготовки документов к строительству очень часто обозначают слабую финансовую состоятельность учредителей.

Т.к. когда у компании есть нормальное количество денег, то в конечном счете получается чуть ли не дешевле сделать «все как надо», чем вот такие вот мутные схемы придумывать.

Например, штраф за привлечение средств на долевое строительство в обход 214 Федерального закона составляет 1 млн рублей за каждый факт. Как доберется до них Жилинспекция, как «раскопает» все их подводные камни… Сразу обанкротиться могут.

Так что трижды подумайте. Или покупайте на очень высокой стадии готовности. Чтобы в случае чего потери не такие крупные были — коттедж можно и самому достроить в случае чего...

Успехов вам!

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://myestate.club/organizatsii/zhilishhnyj-kooperativ.html
  • https://rieltor-ask.ru/zhilishhnyj-kooperativ/
  • https://viplawyer.ru/chto-takoe-zhsk/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий