Что значит взять ипотеку

 

Все вышеперечисленные советы помогли мне правильно взять ипотеку на квартиру и избежать дополнительных расходов на многие сотни тысяч рублей. С чего начать оформление ипотеки и что делать после погашения, особенности ипотечного договора подробности в интернет журнале «YA-I-ZAKON»

Условия получения ипотеки в 2022 году на примере самых популярных банков России

Оформление ипотеки основывается на федеральных законах. При этом условия, которые предъявляют банки к заемщикам, они определяют самостоятельно.

Общими для всех программ традиционно считаются гражданство РФ, а также постоянная регистрация в регионе, где оформляется кредит и приобретается недвижимость. Тем не менее, выдавая займы на покупку квартир на вторичном рынке, некоторые организации даже к этим условиям относятся довольно лояльно.

Пол будущего заемщика также играет второстепенную роль. Тем не менее, некоторые кредитные специалисты предпочитают выдавать кредиты мужчинам или женщинам.

Наличию высшего образования большинство банков придают большое значение. Конечно, официально кредитные организации не прописывают в программах требование о наличии диплома. Однако это условие повышает уровень надежности, так как человеку с высшим образованием найти работу всегда проще.

Клиентами с высоким риском неодобрения кредита считаются также те, у кого единственный источник дохода – собственный бизнес. Поэтому нередко предприниматели сталкиваются с отказом по поданной заявке.

Гораздо с большей готовностью кредитные организации выдают ипотеку тем, кто имеет стабильную заработную плату в надежных компаниях.

Далее рассмотрим названные и другие условия ипотечного кредитования в российских банках.

Условие 1. Возраст заемщика

Ипотеку банки предпочитают выдавать гражданам трудоспособного возраста. Получить ипотечный кредит могут те, кому уже исполнился 21 год.

Верхним пределом традиционно считается пенсионный возраст плюс-минус 5 лет. Но тут есть некоторые особенности.

Верхний предел кредитования в среднем по России предполагает окончание всех выплат по ипотеке к 65 годам. Максимальный возраст предлагается в Сбербанке. Здесь можно оплачивать займ до достижения 75 лет.

Существуют некоторые особенности определения верхней возрастной границы и для оформления военной ипотеки. Пенсия у военнослужащих начинается с 45 лет, поэтому именно до этого возраста осуществляется выдача ипотечных кредитов, специально разработанных для этих категорий граждан.

Однако возраст не является важнейшим определяющим условием выдачи ипотеки. Большее внимание банки уделяют стабильности заработной платы, наличию имущества, а также поручителей либо созаемщиков.

Условие 2. Брак и созаемщики

Наибольшее доверие у банков имеют семейные заемщики. Особенно это касается тех, у кого есть дети, а супруг работает и получает стабильный доход.

Заемщики, у которых 1 ребенок (и больше) с правом на материнский капитал, имеют также определенные преимущества. Государственные средства они могут использовать на первоначальный взнос или погашение части основного долга.

Получается, что наличие семьи является плюсом при оформлении ипотеки. Однако в случаях, когда супруга подавшего заявку находится в декретном отпуске, а также при наличии у заемщика слишком большого количества иждивенцев, заемщик вполне может получить отказ от выдачи ипотечного кредита.

Что касается созаемщика, его наличие увеличивает вероятность положительного исхода. Созаемщик представляет лицо, которое обязано оплачивать кредит наравне с основным заемщиком.

При этом для целей расчета максимальной суммы кредита учитываются доходы двух этих лиц. В качестве созаемщиков обычно привлекают супругов или близких родственников.

Условие 3. Длительность трудового стажа

Важным параметром, который учитывается при оформлении ипотеки, является длительность трудового стажа. Традиционно заявителю следует трудиться в одной компании или на одной должности не менее полугода.

Более того, общий стаж за последние 5 лет должен быть не менее 12 месяцев. Наибольшее расположение банки оказывают тем, кто имеет постоянную заработную плату и стабильное место работы, в идеале государственную службу.

Условие 4. Размер дохода

Одним из первых условий, на которое обращают внимание сотрудники банка, является размер получаемого потенциальным заемщиком дохода. Во многом именно от него зависят сумма получаемой ипотеки, а также размер ежемесячного платежа.

Законодательно установлено, что размер выплат по ипотечному кредиту должен быть не больше половины совокупного дохода. Иными словами, получаемых средств должно хватать на обеспечение естественных потребностей.

Повысить уровень доверия со стороны кредитной организации можно, документально подтвердив наличие различных доходных активов. Это могут быть ценные бумаги, золото и прочее имущество.

При рассмотрении размера дохода некоторые кредитные организации принимают во внимание следующие параметры:

  • совокупный доход двух супругов;
  • заработную плату родственников, которые привлекаются в качестве поручителей или созаемщиков;
  • прочие доходы. Которые удастся официально подтвердить (например, арендные платежи).

Следует иметь в виду, что кредитные организации оценивают не только уровень дохода, но и аккуратность выплат по бывшим или действующим кредитам. Получается, что вероятность отказа значительно увеличивается, если по текущим займам имеются факты просрочек.

Если кредит, по которому были незначительные просрочки, уже закрыт, можно попытаться доказать банку, что задержки с выплатами были связаны с тяжелыми обстоятельствами. Например, можно представить справку о болезни или сокращении.

Условие 5. Необходимые документы

Одним из важнейших условий, без которого невозможно получить положительное решение, является предоставление полного пакета необходимых документов. При этом они должны быть не только правильно оформлены, но и пройти проверку на подлинность.

Например, для оформления ипотеки в Сбербанке потребуются:

  • заявление на выдачу кредита;
  • документ, удостоверяющий личность заемщика и его супруга, детей;
  • свидетельство о регистрации брака;
  • справка или иной официальный документ, подтверждающий уровень доходов;
  • копия трудовой книжки;
  • документы на имущество, которое будет выступать залогом по ипотеке.

В большинстве банков список документов примерно одинаковый.

Условие 6. Наличие первоначального взноса

Размер собственных средств, которые должны быть внесены в оплату квартиры для получения ипотеки, в различных банках отличается.

Следует знать,что в рамках одного кредитного учреждения может существовать несколько ипотечных программ, которые предполагают различный размер первоначального взноса.

В среднем в банках уровень первоначального взноса составляет 15-30%. Однако в Сбербанке условия более лояльные. Так, по программе «Молодая семья» первоначальный взнос предусмотрен в размере 10%. Для семей, в которых есть дети, он снижен до 5%. Более подробно об ипотеке без первоначального взноса мы говорили в прошлом выпуске.

Условие 7. Срок ипотеки

Срок, на который будет оформлен ипотечный кредит, согласуется между заемщиком и банком. За это время все выплаты по кредиту должны быть произведены в полном объеме.

На срок оказывают влияние несколько факторов:

  • уровень дохода заемщика;
  • требуемый размер кредита;
  • возраст клиента.

Максимальный срок, на который можно получить ипотеку, в Сбербанке составляет 30 лет. Некоторые кредитные учреждения согласны выдать такой займ на 50 лет.

Минимальный срок традиционно равен 10 годам. Гораздо реже встречаются программы, предусматривающие полное погашение в течение пяти лет.

Тем заемщикам, которым средства нужны на меньший период времени, можно посоветовать вместо ипотеки взять потребительский кредит.

Условие 8. Процентная ставка по ипотеке

В среднем в российских банках уровень процентной ставки составляет 12-14% в год.

Более лояльные условия действуют для постоянных клиентов банка, а также для оформляющих ипотеку по социальным программам.

Клиентам следует быть внимательными к тем банкам, которые предлагают получить ипотеку под более низкий процент. Нередко в этих случаях действуют завышенные комиссии.

Условие 9. Порядок выплат

Теоретически существует 2 варианта осуществления ежемесячных платежей:

  1. дифференцированные;
  2. аннуитетные выплаты.

В первом случае постепенно осуществляется снижение размера платежа, во втором – оплата осуществляется равными суммами.

В России наибольшей популярностью пользуется схема с использованием аннуитетных платежей. Именно она предлагается большинством банков.

Условие 10. Страховые взносы

Российским законодательством предусмотрена обязанность страховать ипотечные кредиты. Но зачастую банки вводят условия о дополнительных страховках.

Они вводят в кредитные программы условие страховать жизнь клиента, его трудоспособность, а также залоговое имущество. В этом случае лучше всего выбрать комплексную страховку, так как ее стоимость будет ниже.

Таким образом, существует целый ряд условий ипотечного кредитования, с которыми заемщик должен ознакомиться еще на этапе выбора банка.

Расчет ипотеки (суммы ипотечного кредита) с помощью онлайн-калькулятора

Вопросы и ответы

Я планирую покупать квартиру в ипотеку (около 30% вношу наличными, остальное ипотечное плечо).

У меня в данный момент нет возможности взять ипотеку, и я планирую оформить ее другого человека, который не является членом семьи, но которому я доверяю. То есть оформляем на него, но первоначальный взнос, ежемесячные взносы, страховки и т.д. буду оплачивать я сама. Примерно через год я планирую продать квартиру (а этот человек вернёт мне деньги за продажу), или переоформлю ипотеку на себя, когда у меня появится такая возможность.

Скажите, пожалуйста:

1. Какие риски есть в такой сделке, кроме того, что человек может отказаться возвращать мне деньги при продаже квартиры, или откажется делать переуступку ипотеки или передать мне квартиру другим образом?

2. Как юридически обезопасить и себя, и другого человека от возможных проблем?

Например, она напишет расписку о том, что приняла у меня деньги, и обязуется при продаже квартиры выплатить мне полную стоимость, или передать мне квартиру по переуступке или другим образом по моему требованию. А я могу написать расписку о том, что обязуюсь оплачивать ежемесячные платежи и все другие расходы, связанные с ипотекой. Или вы посоветуете что-то другое?

3. Если вдруг произойдет непредвиденная ситуация, что-то случится или кто-то из нас нарушит договоренности, можно ли будет отстоять свои интересы (напр в суде)?

4. Не является ли эта схема мошеннической и если вдруг придется обращаться в суд, могут ли это признать административным или уголовным нарушением, и я не смогу вернуть ни деньги, ни квартиру?

5. Если мне передадут квартиру по переуступке ИПОТЕКИ (и в сделке укажем полную стоимость квартиры, по которой я ее покупала), нужно ли будет человеку, на которого была оформлена ипотека, платить налог (если дохода не было). А также от какой суммы мне нужно будет заплатить налог при продаже такой квартиры? (13% от суммы продажи минус сумма квартиры в договоре переуступки ипотеки?)

Эксперт:

Ирина!

1. Какие риски есть в такой сделке, кроме того, что человек может отказаться возвращать мне деньги при продаже квартиры, или откажется делать переуступку ипотеки или передать мне квартиру другим образом?

В судебном порядке такая сделка может быть признана недействительной, поскольку фактически покупателем квартиры будете являться Вы, а не Ваше доверенное лицо. При этом банк не будет уведомлен о том, что все денежные средства по сделке уплачиваются не покупателем, а Вами.

Последствия признания сделки недействительной установлены п. 2 ст. 167 ГК РФ:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом

То есть квартира должна будет вернуться продавцу, продавец должен будет вернуть деньги, а покупатель вернуть деньги банку. При этом если у продавца не окажется денег, покупатель всё равно будет должен банку, будет выплачивать из своих средств.

Для признания сделки недействительной нужна воля стороны сделки, подача искового заявления в суд. Если в Вашем случае стороны будет следовать устным (что с юридической точки зрения плохо) договоренностям, претензий к друг другу иметь не будут, в суд никто не пойдет, тогда негативных последствий не будет.

2. Как юридически обезопасить и себя, и другого человека от возможных проблем?

Например, она напишет расписку о том, что приняла у меня деньги, и обязуется при продаже квартиры выплатить мне полную стоимость, или передать мне квартиру по переуступке или другим образом по моему требованию. А я могу написать расписку о том, что обязуюсь оплачивать ежемесячные платежи и все другие расходы, связанные с ипотекой. Или вы посоветуете что-то другое?

Что касается расписки, то целесообразнее заключить договор займа. Однако возможно сделать это только на ту сумму, которую Вы передаете доверенному лицу. Что касается денег банка, полученных по ипотеке, всю ответственность по возврату их банку несет Ваше доверенное лицо.

В случае оплаты Вами ежемесячных платежей по ипотеке возможно заключение дополнительного соглашения к договору займа с указанием оплачиваемых сумм. Расписка подтверждает факт передачи денег. Условия возврата правильно прописывать в договоре.

Что касается обязанности Вашего доверенного лица передать Вам квартиру по Вашему требованию, я не вижу никаких документарных возможностей закрепить такую обязанность. Равно как и обязанность собственника квартиры, которым будет являться Ваше доверенное лицо, продать квартиру по Вашему требованию. Заключить договор залога квартиры на основании того, что Вы предоставляете деньги на покупку, не получиться, поскольку ипотечная квартира находится в залоге и банка.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Поэтому поскольку Ваше доверенное лицо будет являться собственником, никаких прав на ипотечную квартиру у Вас не будет. У банка будет право требовать передачи ему квартиры в силу договора залога, и то только в случае просроченной задолженности по ипотеке.

Написать расписку или предусмотреть пункт о Вашей обязанности оплачивать ежемесячные платежи и все другие расходы, связанные с ипотекой, Вы можете, однако смысла в этом я не вижу в том плане, в котором, как я поняла, планируете Вы.

Банк заключит договор с Вашем доверенным лицом. Его такие расписки и договоры между Вами волновать не будут. В случае образования задолженности банк будет требовать вернуть долг с Вашего доверенного лица. В случае неуплаты банк обратит взыскание на квартиру. Таким образом, банк удовлетворит свои интересы. В случае если стоимость, за которую банк продаст квартиру, будет меньше суммы задолженности, останется должен банку и будет отвечать перед ним своим имуществом и доходами Ваше доверенное лицо.

Возникнет ли у нее право регрессного требования к Вам в случае, если у нее будет документ о том, что Вы обязуетесь оплачивать ежемесячные взносы и расходы по ипотеке? И в каком объеме? Не решусь предсказать судебную перспективу такого разбирательства.

Что-то другое посоветовать не могу, поскольку Вы собираетесь совершить сделку, не предусмотренную законом — наделить правами и обязанностями лицо, которое является стороной сделки только по документам. В результате такое лицо имеет все законные основания отстаивать свое право собственности. Ваше право собственности на квартиру отстоять в суде, по моему мнению, будет невозможно.

3. Если вдруг произойдет непредвиденная ситуация, что-то случится или кто-то из нас нарушит договоренности, можно ли будет отстоять свои интересы (напр в суде)?

В суде Вы сможете вернуть деньги, фактически переданные Вашему доверенному лицу, если прилежно будете оформлять документами все факты передачи денег с указанием условий и срока их возврата.

Право «Вашей» собственности в суде, на мой взгляд, отстоять будет невозможно.

4. Не является ли эта схема мошеннической и если вдруг придется обращаться в суд, могут ли это признать административным или уголовным нарушением, и я не смогу вернуть ни деньги, ни квартиру?

В данном случае, по моему мнению, состава уголовного преступления или административного правонарушения быть не может, поскольку между банком и Вашим доверенным лицом будут надлежащим образом оформленные договорные отношения. Что касается правоотношений между Вами и Вашим доверенным лицом, есть два варианта:

— Вы не оформляете все передаваемые ей деньги надлежащим образом по договору займа (расписка признается договором займа в суде при соблюдении определенный условий, поэтому лучше изначально использовать правильно оформленный договор займа, а распиской подтверждать факт передачи денег). Тогда в суде доказать обязанность знакомой возвращать деньги вообще будет сложно доказать. Она всегда может сказать, что деньги Вы ей подарили. А если деньги будут передавать наличными, то и вовсе отрицать факт передачи денег. Будет возможность взыскать деньги как неосновательное обогащение при условии доказательств, подтверждающих факт передачи денег. Но легко это не будет.

— Вы оформляете все факты передачи денег договором займа с дополнительными соглашениями к нему либо отдельными договорами займа. Деньги переводите безналичным путем на карту знакомой (никаких карт родных, друзей и т.п.) либо отдаете под расписку. Тогда Вы можете в суде взыскать деньги, возможно, с процентами по договору или по закону.

Квартиру без согласия знакомой, равно как и сумму от ее продажи, Вы, как я писала ранее, не получите.

5. Если мне передадут квартиру по переуступке ИПОТЕКИ (и в сделке укажем полную стоимость квартиры, по которой я ее покупала), нужно ли будет человеку, на которого была оформлена ипотека, платить налог (если дохода не было). А также от какой суммы мне нужно будет заплатить налог при продаже такой квартиры? (13% от суммы продажи минус сумма квартиры в договоре переуступки ипотеки?)

Переуступка ипотеки не предусмотрена законом. Есть понятие переуступки права требования. Но в данном случае правом требования обладает банк. Он может переуступить право требования по ипотечному договору другому банку. Получатель ипотеки не имеет никаких прав требования. Только обязанность вернуть деньги банку с процентами. Поэтому «переуступить ипотеку» Ваша знакомая Вам не сможет. Не предусмотрено законом.

С банком может быть достигнуто соглашение о замене стороны в договоре ипотеки (с Вашей знакомой на Вас), но банки редко идут на это, поскольку не заинтересованы. Имущество в залоге. Даже в случае неплатежеспособности должника выгоднее насчитать штрафные проценты и неустойки и забрать себе квартиру.

При продаже квартиры через год после покупки налог составляет 13 %. Налог рассчитывается с суммы полученного дохода: разницы между ценой покупки жилья и ценой его продажи.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://richpro.ru/finansy/ipoteka-i-ipotechnyj-kredit-uslovija-poluchenija-i-primer-rascheta-ipoteki-onlajn.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий