Договор долевого строительства на что обратить внимание

 

Договор долевого участия в строительстве – это способ приобретения квартиры в новостройке. Человеку, впервые столкнувшемуся с вопросом долевого участия в строительстве дома, важно знать все тонкости и особенности процесса, ведь на кону – крупная денежная сумма и новая квартира. Наша статья поможет разобраться в этом вопросе. Суть ДДУ. Защита дольщика. Подводные камни договора участия в долевом строительстве. Заключение ДДУ. Проверка ДДУ.

Сроки и передача объекта дольщику

Срок договора на долевое строительство – это точная дата завершения строительства. На практике – это квартал, но должно быть число, месяц и год. В любом случае застройщик несёт ответственность за срыв срока строительства.

На срок передачи жилья дольщику будут влиять внешние события, и о них нужно знать заранее. Возведение коробки, здание и завершение всех отделочных работ внутри каждой квартиры – это один срок. Сдача объекта в эксплуатацию – это совсем другой срок. Передача ключей дольщику для осмотра квартиры и составления описи дефектов или подписания акта приёмки-передачи – это вообще длительный период.

Дольщик может не знать о реальном наличии множества объективных причин невозможности получить ключи от собственной квартиры в дату, определённую в ДДУ, но опытный застройщик не только знает, но и умело использует эти знания в личных целях.

Рекомендуем ознакомиться:В чем разница между договором долевого участия в строительстве и ЖСК и что лучше

Строительство тесно связано с государственными учреждениями, а это реальная бюрократия, фактические затраты времени и финансовых средств. Даже если не брать временные задержки по материалам и технологическим процессам, то строительство никогда не бывает точным как часы.

Заключая договор о долевом участии в строительстве квартиры, дольщик должен:
  • настаивать на соблюдении сроков;
  • отдавать себе отчёт в том, что на претензии к застройщику он может рассчитывать только при наличии реальной вины последнего, которую ещё нужно будет доказать.

Поэтому нужно учитывать перечисленные пункты, заключая договор со строительной компанией.

Когда результат претензии дольщика выражается в круглой сумме, а исправить дефекты строительства не представляется возможным, то судебное решение существенно увеличит срок передачи квартиры дольщику и значительно усложнит его.

Передача объекта дольщику при обычном положении вещей начинается с осмотра и заканчивается подписанием акта приёмки-передачи.

Выдавать кому-либо доверенность на этом этапе исполнения ДДУ категорически не целесообразно. И дольщик, и застройщик обязаны присутствовать лично, но никто не мешает им приглашать с собой на осмотр и подписание специалистов.

После завершения всех формальностей, когда акт приёмки-передачи подписан, «счастливый» владелец квартиры получает ключи и право жить, до права собственности на жилье остаётся ровно столько времени, сколько времени гражданин будет погашать ипотеку или снимать иное финансовое бремя за полученный кредит, заёмные или иные обузы, возникшие по ходу исполнения ДДУ.

Важные аспекты договора долевого участия


Как и любой документ, имеющий юридическую силу, ДДУ характеризуется определенными особенностями, которые должен знать каждый потенциальный дольщик. В таблице мы собрали основные и самые важные нюансы, касающиеся заключения договора.



В случае тщательного изучения и соблюдения прописанных пунктов договора будущий покупатель-дольщик снижает риск признания сделки ничтожной, по причине недобросовестных поступков застройщика.


Что нужно учитывать при заключении договора

При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным. Что касается других условий, то они являются стандартными для всех видов общегражданских договоров и регулируются ГК РФ, главное правило: чтобы они не противоречили существующему законодательству. Вместе с тем, ДДУ имеет свою специфику. К отношениям, вытекающим из данного договора, применяются нормы закона о защите потребителей, также в нем присутствуют условия, которые невозможно найти ни в одном другом виде договоров.

Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших кабальное соглашение. Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте документа человеку, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодный для себя контракт только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.

ДДУ, заключенный по 214 ФЗ, начинает действовать не сразу после подписания его сторонами, а только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре. Договор проверяется на законность и подлинность, и при обнаружении явных противоречий законодательству, документ возвращается без регистрации. Однако ДДУ не проходит проверку на наличие скрытых условий, невыгодных для дольщиков. Поэтому граждане должны самостоятельно позаботиться о своей безопасности.

Вопросы и ответы

Прикладываю типовой договор застройщика ДДУ. Хочу понять, есть ли в нем подводные камки и какие? Насколько они критичны для меня (тк скорее всего изменить договор не получится)

Эксперт:

Александр, добрый день! В общем то условия стандартные, предусмотрена минимальная площадь при которой стоимость договора не изменяется (если отклонение составит не больше 0,1 кв. м), обязательства по несению застройщиком расходов на содержание квартиры до ее передачи дольщику (бывает что в ДДУ данные расходы в том или ином виде возлагают на дольщика за период с момента ввода в эксплуатацию), остальные условия и договор в целом соответствуют требованиям ст. 4

Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Эксперт:

Александр.

Договор относительно хороший.

Главное выяснить надежность Застройщика.

Вот информация по его уставному фонду и доходам и расходам за 2017 года, расходы гораздо выше доходов. Желательно изучить отчетность за 2018 год на предмет банкротства.

https://www.kartoteka.ru/card/abac1aee1ef39b74172c5678acda78a0/#path_Main_Card

Сведения о банкротстве в отношении данной организации отсутствует

https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx

Договором предусмотрена доплата как в Вашу так и в их сторону при отклонении площади более чем на 0.1 кв.м.

Важно зафиксировать неизменность стоимости квадратного метра с начала строительства и до передачи объекта в том числе при определении размера доплаты исходя из площади квартиры после ее обмеров органами инвентаризационного учета.

Исполнение обязательств по Договору предусмотрено Залогом и Страховкой.

Вам нужно выяснить где застрахована ответственность, проверить действительность страхового полиса и оплату по нему. Можете запросить отдельно.

Договором предусмотрен штраф для Вас в размере 10% за несвоевременную оплату по Договору.

С уважением! Г.А. Кураев

Эксперт:

Законодательством в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» введены более жесткие правила в отношении строительства по ДДУ, однако в первую очередь они касаются не собственно договора, а ужесточения контроля за расходованием средств, собираемых с потребителей.

Что касается собственно договора. Обращает на себя внимание вот такая формулировка:

3.2.1.В случае обнаружения недостатков Квартиры потребовать от Застройщика составления соответствующего акта с определением в нем согласованных сроков устранения указанных недостатков. Указанное требование должно быть направлено Застройщику в письменной форме исодержать информацию о выявленном несоответствии со ссылкой на требования технических, градостроительных регламентов, иные обязательные требования, установленные нормативноправовыми актами, по отношению к которым выявлено несоответствие.

Вообще говоря, участник, будучи лицом, не сведущим в строительстве не обязан давать какие-то ссылки на нормативно правовые акты. Это на мой взгляд условие сужающее права потребителя и соответственно ничтожное.

Вот это условие:

3.3.2.Направить Участнику сообщение (уведомление) о готовности Квартиры и о сроке ее передачи.не содержит конкретизации в какой форме направляется уведомление. И это неправильно.

Вот это условие может трактоваться весьма широко:

4.3. Не являются недостатками и (или) нарушением требований к качеству (ухудшением качества) Квартиры:
4.3.1.Проектное и/или фактическое изменение: площади Объекта, в том числе общего имущества в нем, Квартиры; места расположения инженерных сетей; изменение элементов фасада и декора; проекта благоустройства прилегающей территориии т.д.
4.3.2.Проектное (фактическое) изменение, предусматривающее возникновение (удаление): козырьков парадных, пандусов, перил лестниц Объекта; сетей электро-, тепло-, водоснабжения на лестничных площадках и т.д.То есть в результате та красивая картинка, которую Вам показывают, может совершенно не соответствовать тому, что получится в результате. И нарушением договора это не будет.

Эксперт:
2.2. Цена договора, указанная в п.2.1 настоящего Договора, изменяется:
 на суммы доплат (выплат) при увеличении (уменьшении) планируемой площади Квартиры
по результатам инвентаризации Квартиры, проведенной уполномоченным органом
(организацией);
 на суммы доплат (выплат) при увеличении (уменьшении) планируемой приведенной
площади балкона (лоджии) Квартиры по результатам инвентаризации Квартиры, проведенной
уполномоченным органом (организацией).
В случае увеличения (уменьшения) планируемой общей площади Квартиры и (или)
планируемой приведенной площади балкона (лоджии) Квартиры по результатам инвентаризации
Квартиры, проведенной уполномоченным органом (организацией), цена настоящего Договора
соответственно увеличивается (уменьшается) на стоимость разницы между планируемой общей
площадью Квартиры и (или) планируемой приведенной площадью балкона (лоджии) и общей
площадью Квартиры и (или) приведенной площадью балкона (лоджии) по результатам
инвентаризации Квартиры, проведенной уполномоченным органом (организацией). При этомСтороны для осуществления соответствующих доплат (выплат) в качестве расчетной единицы
используют стоимость одного квадратного метра площади Квартиры и (или) приведенной
площади балкона (лоджии) Квартиры, равную _______ (______________) рублей __ копеек.

Стороны определили, что для осуществления соответствующих доплат (выплат) по результатам
инвентаризации Квартиры, проведенной уполномоченным органом (организацией), используются
данные инвентаризации, проведенной до выполнения работ по отделке (подготовке под отделку)
Квартиры.Обратите внимание на этот пункт особенно- если площадь будет больше- вы должны будете доплатить- если меньше- часть денег застройщик должен будет вам вернуть.

При этом балкон или лоджия должны иметь понижающий коэффициент.

На счет указания цены за 1 кв метр- это правильно и удобно.

и отталкиваться будут от

Стороны пришли к соглашению, что в случае увеличения (уменьшения) общей площади
Квартиры и (или) приведенной площади балкона (лоджии) Квартиры менее чем на 0,1 кв.м,
соответствующие доплаты (выплаты) не производятся.

далее

3.2. Участник вправе:
3.2.1.В случае обнаружения недостатков Квартиры потребовать от Застройщика составлениясоответствующего акта с определением в нем согласованных сроков устранения указанных
недостатков.
Указанное требование должно быть направлено Застройщику в письменной форме и
содержать информацию о выявленном несоответствии со ссылкой на требования технических,
градостроительных регламентов, иные обязательные требования, установленные нормативноправовыми актами, по отношению к которым выявлено несоответствиетут вы можете требовать именно устранения недостатков- в то время как по ст 7 фз 214 прав больше у вас- оно привязаны именно к договору- поэтому тут — у вас есть право только на устранение недостатков

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Эксперт:

Александр. Договор действительно стандартный и более менее хороший.

Я бы в него еще добавил несколько пунктов

1. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не являются для Сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения.
2. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 34-36 Семейного кодекса Российской Федерации, статей 77, 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Сторонам известны и понятны.(список законодательных актов может меняться)
3. Расходы, связанные с заключением Договора несет Покупатель (или продавец).

п. 2.1.2 изменил бы

В случае увеличения затрат на строительство, Застройщик вправе уменьшить сумму
денежных средств на оплату услуг Застройщика в одностороннем порядке без подписания
дополнительного соглашения к настоящему Договору, без изменения цены настоящего Договора.
После окончания строительства Объекта Застройщик вправе увеличить сумму денежных средств
на оплату услуг Застройщика в одностороннем порядке без подписания дополнительного
соглашения к настоящему Договору за счет разницы между полученными суммами денежных
средств на возмещение затрат на строительство и понесенными Застройщиком затратами на
строительство Объекта, без изменения цены настоящего Договора.

а именно поменял, что вас должны были бы уведомлять обо всех изменений условий, также обговорил бы сроки.

2.5. В случаях, указанных в п. 2.2 настоящего Договора, Участник обязан осуществить

соответствующую доплату в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента уведомления
его об этом Застройщиком путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика
или путем внесения денежных средств в кассу Застройщика.

Необходимо также прописать условия вашего уведомления, иначе получится, что вы не уведомлены, а срок прошел, будет какое то уведомление, но не надлежащее.

пункт 7.11 расписать более точнее нужно.

ГК РФ Статья 328. Встречное исполнение обязательства

1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
3. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
4. Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://zhiloepravo.com/ddu/obratit-vnimanie-v-stroitelstve.html
  • https://tretyrim.ru/o-kompanii/poleznoe/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/
  • https://help-ddu.ru/214-fz/ddu-214-fz-na-chto-obratit-vnimanie
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий