Договор купли продажи квартиры по материнскому капиталу

 

Владелец сертификата на материнский капитал может потрать его на улучшение жилищных условий, в том числе на покупку жилья. Использовать средства господдержки. Договор купли продажи квартиры за материнский капитал составляется в свободной форме, но обязательно с учетом требований к договорам такого типа. К общим: Портал юридической поддержки населения

Содержание договора

Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом существенно отличается от стандартного договора купли-продажи. В частности, основное отличие состоит в двух обязательных пунктах: данные сертификата на материнский капитал и данные о распределении долей супругов и детей.

В договоре должны содержаться следующие пункты:

  • Название договора в заголовке.
  • Дата заключения, место проведения сделки (город, регион) и название юридического лица, составившего договор.
  • Основная информация и паспортные данные продавца и покупателя.
  • Цель сделки (предмет сделки), охарактеризованная по всем параметрам: адрес, этаж, площадь, год постройки и т.д.;
  • Классификация жилья: частный дом, квартира в жилом комплексе или многоквартирном здании;
  • Номер государственной регистрации предмета сделки;
  • Стоимость жилья и метод оплаты;
  • Если требуется, в отдельном пункте указывают: покрывает ли материнский капитал всю сумму, необходимую для покупки жилья;
  • В случае, если стоимость жилья превышает размер материнского капитала, указывают способ оплаты разницы в сумме;
  • Форма расчёта — наличный или безналичный;
  • Срок исполнения обязательств обеими сторонами с момента вступления в силу договора купли продажи;
  • Данные стороны, оплачивающей все затраты по сделке;
  • Условия отмены: риски и факторы форс-мажора, при которых сделка не может быть осуществлена в полной или частичной мере;
  • Реквизиты банковских учреждений, осуществляющих денежный расчёт;
  • Подписи сторон.

В случае покупки доли жилья в договоре могут быть небольшие отличия.

Образец и бланк

Чтобы окончательно убедиться в правильности заполнения договора, рекомендуем заполнять его, сверяясь с образцом заполнения. Образец и бланк договора купли-продажи жилья с использованием материнского капитала представлены ниже.

Образец договора купли продажи квартиры с использованием материнского капитала WORD KB Скачать Бланк договора купли продажи квартиры с использованием материнского капитала WORD KB Скачать

Для чего составлять договор

Поскольку программа материнского семейного капитала подразумевает использование для покупки жилья в двух вариантах: договор купли-продажи на готовое жилье или ипотечный договор в банке, многие сталкиваются с проблемами при реализации.

Договор купли-продажи без Пенсионного фонда заключить невозможно. Именно Пенсионный фонд является «держателем» сертификата до тех пор, пока семья не решит использовать причитающиеся средства. Ипотечный договор с банком заключается непосредственно в банке, согласно условиям кредитования.

Важно: Оплата средствами семейного капитала при проведении сделки через Пенсионный фонд занимается несколько месяцев. Именно поэтому не всегда частные продавцы готовы заключать куплю-продажу с семьей, планирующей использовать сертификат.

Кроме того, в сделке существует множество нюансов.

Скачать для просмотра и печати:

Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. №256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”

Содержание договора купли-продажи квартиры

В договоре купли-продажи обязательно должен быть пункт о том, в каком порядке будут перечисляться средства на покупку квартиры, в том числе материнский капитал

В договоре купли-продажи имущественного объекта должны быть отражены:

  • наименование документа, дата и место составления соглашения;
  • реквизиты сторон-участниц — важно указать в соответствии с удостоверениями личностей продавца и покупателя;
  • информация о жилищном объекте, который подлежит отчуждению (указывается согласно технической документации на недвижимость);
  • адрес, где расположена квартира (дом);
  • правоустанавливающий документ на объект;
  • данные о цене жилищного объекта (в рублях);
  • порядок оплаты: привлекается ли ипотечный заём, либо же реализуется единовременная покупка жилья с использованием маткапитала и личных средств покупателя;
  • данные сертификата участника программы «Материнский капитал»;
  • условия реализации расчёта — здесь необходимо указать расчётные реквизиты ПФР, который будет производить перечисление денег по маткапиталу;
  • подтверждение отсутствия обременений на квартиру, а также задолженности по оплате коммуналки;
  • информация, касающаяся условий регистрации права владения жилищным объектом;
  • условия распределения регистрационных расходов между продавцом и покупателем;
  • адресные и контактные реквизиты сторон сделки, их подписи;
  • виза нотариуса, заверяющего документ.

Если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо, его данные, а также основания для реализации действий (нотариальная доверенность) вписываются наряду с реквизитами непосредственных участников сделки.

Здесь можно ознакомиться с образцом договора купли-продажи жилья с использованием материнского капитала.

Видео: договор купли продажи квартиры с использованием средств материнского капитала (часть 1)

Видео: договор купли продажи квартиры с использованием средств материнского капитала (часть 2)

Общий порядок

Государством предусмотрен конкретный порядок действий, который должны соблюдать стороны сделки купли-продажи. Алгоритм действий следующий:

  1. Сбор документации.
  2. Составление договора.
  3. Направление в ПФР заявления о распоряжении денежными средствами и получение положительного решения.
  4. Оформление перехода права собственности.
  5. Произведение расчета с продавцом.

Если ПФР не дал одобрение на данную сделку, то все расходы, которые понес продавец, обязан оплатить покупатель.

Использование материнского капитала для покупки квартиры

Сегодня семьи, получившие сертификат на материнский капитал, имеют много путей его использования, но в основном граждане реализуют это право с целью покупки жилья. Такие сделки регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, а в частности — федеральным законом от г. за номером 256-ФЗ, а также несколькими другими нормативно-правовыми актами и законами.

Квартиру на материнский капитал можно не только купить, но и взять в рассрочку, обменять на имеющуюся с доплатой за маткапитал, заключить сделку об участии в долевом строительстве и т.д. Список жилья, попадающего под закон о маткапитале не является закрытым и каждая ситуация может рассматриваться индивидуально.

Советуем ознакомиться:
  • Дают ли материнский капитал за 3 ребенка?
  • Как купить квартиру на материнский капитал?
  • Какие документы нужны для получения материнского капитала
  • Можно ли потратить материнский капитал на ремонт квартиры?

Материнский капитал можно потратить только в безналичном виде, любые попытки обналичивания сертификата являются противозаконными и караются правоохранительными органами в соответствии с законом.

Сама сделка купли квартиры на материнский капитал происходит тремя способами:

  • Внесение всей суммы сразу с помощью одного только сертификата. С 2015 по 2022 год сумма сертификата равна 453 026 рублей, которых зачастую недостаточно для крупной сделки, учитывая современные цены на российском рынке недвижимости. Однако на эти средства можно приобрести небольшой дом или участок в некоторых регионах РФ.
  • Покупка жилья в кредит (ипотеку) и оплата первого взноса сертификатом. Наиболее актуальный на данный момент способ, позволяющий приобрести квартиру как у застройщика, так и у владельца, и на первичном, и на вторичном рынке жилья.
  • Прибавление собственных семейных накоплений к оплате сертификатом, избавляющая от долговых обязательств. Такой вариант возможен только по достижению ребёнком трёх лет.

Для того чтобы реализовать право получения государственной поддержки для приобретения жилья, в первую очередь подаётся заявление в Пенсионный Фонд Российской Федерации, в котором указывается цель использования материнского капитала. Проверка данного заявления и всех прилагаемых документов происходит в течение 1 месяца. В случае положительного решения государство перечисляет средства продавцу жилья: застройщику, владельцу или банку в течение второго месяца.

Бланк заявления о распоряжении средствами МСК WORD KB Скачать Бланк сведений к заявлению о распоряжении средствами МСК на улучшение жилищных условий (юридическому лицу) WORD KB Скачать Бланк сведений к заявлению о распоряжении средствами МСК на улучшение жилищных условий (физическому лицу) WORD KB Скачать

К данному заявлению прилагается ряд подтверждающих документов, в частности — заполненный бланк сведений к заявлению, который может быть предназначен либо для юридического лица, либо для физического. В разных случаях, когда сделка осуществляется другими способами (ипотека, долевое строительство, доплата), могут потребоваться дополнительные документы, список которых можно найти на сайте Пенсионного Фонда.

Требования к жилью

Несоблюдённые требования к выбранному для покупки жилью — одна из главных причин, по которой Пенсионный Фонд РФ может отказать в реализации МСК. Несмотря на то, что законом №256-ФЗ выставляется только одно требование — чтобы жилище находилось на территории РФ, закон говорит о приобретении или строительстве жилого помещения для улучшения условий жизни. А пригодное для жилья помещение, согласно Жилищному Кодексу РФ, это помещение изолированное, с отдельным входом, отвечающее всем санитарно-техническим критериям.

В связи с этим, жильё, покупаемое с помощью МСК, должно отвечать описанным далее требованиям.

Изолированность жилья от других помещений (при покупке части дома или доли в квартире). ПФРФ может не только аннулировать сделку, но и посчитать её нарушением закона и попыткой нелегального обналичивания маткапитала, если часть жилого помещения не является изолированной физически, а только на бумагах.

ПФРФ особенно строго относится к покупке долей в однокомнатных квартирах, где изолировать долю совершенно невозможно. В этом случае исключением может стать только покупка последней доли в квартире, где семья проживала до получения МСК, но не владела квартирой полностью: родители и дети должны в таком случае стать единоличными собственниками квартиры или дома.

Маткапитал может пойти на покупку доли других родственников при условии их согласия, а также на покупку другой недвижимости, например — малосемейных коммунальных квартир, обозначенных в документах как отдельное жилое помещение.

Жильё должно быть признано пригодным для проживания в течение долгого времени. На МСК можно приобрести как квартиру в новостройке, так и во вторичном классе, однако во втором случае дом не должен быть ветхим или аварийным, а также недостроенным. По отношении строящегося жилья МСК позволяет только участвовать в долевом строительстве по закону № 214-ФЗ от . Дачные дома и земельные также не входят в список доступного жилья по той причине, что закон не позволяет считать их пригодными для длительного проживания и не позволяет прописывать на даче членов семьи.

Несмотря на запрет покупки с помощью МСК земельных участков, средства можно направить на строительство или перестройку уже существующего здания на участке, принадлежащем семье. В случае реконструкции, необходимо будет предоставить доказательства того, что дом был построен после того, как вступил в силу закон о материнском капитале, т.е. — после 1 января 2007 года.

При осуществлении сделки по кредитному договору, необходимо будет учитывать также и требования, ограничения и условия банка-кредитора.

Подводя итоги, под запрет попадает всё, что не улучшает жилищные условия по закону, и не попадает всё, что является пригодным для постоянного жилья и прописки. Стоит помнить о том, что любой повод усомниться в законности использования МСК может повлечь за собой обращение ПФРФ в правоохранительные органы.

Когда могут отказать?

Чтобы сэкономить время и силы, прежде чем подавать документы в Пенсионный фонд, лучше сразу ознакомиться со списком причин, по которым вам могут отказать в праве на покупку.

Среди объектов недвижимости, запрещённых к покупке на маткапитал, числятся:

  • Земельные участки;
  • Жильё, удалённое от населённых пунктов;
  • Жильё, параметры которого не отвечают санитарно-технической безопасности согласно принятым законодательством нормам (СанПиН);
  • Помещения, не имеющие статус жилого — дачи, цокольные и подвальные этажи;
  • Здания, имеющие более трёх этажей;
  • Квартиры в изношенных более чем на 50% домах вторичного типа;
  • Недвижимые объекты, не имеющие подтверждённого права собственности продавца (выписка из ЕГРН);
  • Доли в квартирах или комнаты в коммунальных квартирах без собственного права собственности и обособленного входа.

Кроме вышеперечисленного, в случаях, когда вопрос о целесобразности сделки приобретает судебный характер, инстанция может принять во внимание и социальную инфраструктуру населённого пункта, где располагается покупаемое жильё. Архангельский областной суд не так давно признал законным отказ ПФРФ в распоряжении истцом маткапиталом ввиду малонаселённости ПГТ, в котором располагалось выбранное жильё. Рядом не было ни детского сада, ни поликлиники, ни рабочих мест для родителей ребёнка, поэтому сделка была признана недействительной.

Пенсионный фонд Российской Федерации принимает во внимание не только факт соответствия жилья всем требованиям и его социальные характеристики, но и такие формальные факты, как заполнение, оформление и соответствие списку пакета документов. Одна из самых распространённых причин первого отказа  — подача заявления с ошибками.

В обязанности сотрудников фонда входит проверка документов ещё при подаче, но пробелы в документах не всегда можно заметить сразу. Потерять время можно из-за банальных упущений, таких как:

  • Расположенные не по порядку пункты в договорах;
  • Паспортные данные указаны без важных данных, например — без кода паспортного отдела, выдавшего документ;
  • Место рождения в бланке может быть записано иначе, чем в паспорте, даже если и в соответствии с действительностью (к примеру — г. Киров и гор. Киров);
  • Проставленная заранее дата договора: в ряде случаев её ставит непосредственно инспектор Росреестра;
  • Ошибки в платёжных документах — неправильное имя плательщика, адрес или ошибки в квитанциях.

Прежде чем подавать документы в Пенсионный фонд, настоятельно рекомендуем вам заранее подойти с проектом договора к одному из консультантов или работников учреждения и проконсультироваться с ним по поводу соответствия пакета всем требованиям, актуальным для вашей ситуации.

Вопросы и ответы

У нас с мужем общая совместная собственность ! Недвижимость была приобретена с использованием средств материнского капитала, обременение сняли! По обязательству нужно выделить доли! Читала, что произошли изменения в законодательстве, и при общей совместной собственности - заверять у нотариуса соглашение не нужно! Это делается только если собственность была общая долевая!!!Так ли это?

Ст. 42 ФЗ 218

Приказ Минэкономразвития 187, от 01.07.2018

Эксперт:

Уважаемая Анастасия! по условиям использования материнского капитала при оплате приобретаемого жилья Вы обязаны выделить доли в этой квартире детям. В противном случае Пенсионный Фонд или прокурор в защиту интересов детей вправе обратиться в суд с иском о взыскании материнского капитала, либо обязании Вас выделить доли детям. Выделение долей детям подразумевает переход права собственности из совместной в долевую, поэтому соглашение о распределении долей подлежит только нотариальному заверению. Удачи Вам!

Эксперт:

Анастасия.

Вы подавали обязательство по выделению долей в том числе и на супруга и на детей, по крайней мере это указано в правилах.

Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862

«О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»

г)… письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат,его супруга, детей

при этом выделить доли детям можно и путем заключения простого письменного соглашения, а не только заверенного нотариально (информация по ссылке:http://exspertrieltor.ru/2018/...)

Эксперт:

Анастасия, дело в том, что у Росреестра у самого по себе отсутствует единая позиция по данному вопросу. Проще говоря — каждый государственный регистратор делает по-своему. Даже в разных регионах в Управлениях Росреестра разная позиция. В Москве, к примеру в редких случаях регистраторы пропускают соглашение без нотариального удостоверения, а в большинстве случаев попросту возвращают документы.

Вот мнение Минфина на этот счет:

Соглашение о выделении долей детям нотариальному удостоверению не подлежит, а вот соглашение о разделе долей между супругами, приобретшими в общую совместную собственность — подлежит в порядке ст. 38, 39 СК РФ.

То есть: была бы оформлена квартира на одного из супругов (по закону имущество приобретенное в браке является совместно нажитым, не зависимо от того, на кого из супругов оно оформлено) достаточно было бы простого письменного соглашения о выделе долей.

А так как тут оформлена совместная собственность, то требуется соглашение о разделе между супругами и именно оно заверяется нотариально.

Полный текст письма Минфина от 11.10.2016 N 03-05-06-03/59074 по ссылке http://www.garant.ru/products/...

Здравсрвуйте. Я хочу купить жилой дом за материнский капитал. У меня дети 28, 26, 24,19 и 9 лет. В МФЦ ане сказали что если я хочу вписать своих детей в собственность они все должны присуствовать в подписании договора купли-продажи. Так ли это или достаточно иметь копии их паспартов. Трое взрослых детей находятся в других населенных пунктахү

Эксперт:

Вам правильно сказали. Совершеннолетние дети должны присутствовать лично либо выдать Вам доверенность удостоверенную нотариусом. Дети могут сделать доверенность в своём городе и выслать вам.

ГК РФ Статья 185. Общие положения о доверенности

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами

ГК РФ Статья 185.1. Удостоверение доверенности

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Эксперт:

Марианна!

Да, действительно, если все дети будут являться покупателями, то поскольку каждый из них участник сделки, то каждый и должен присутствовать при подаче документов в МФЦ на гос. регистрацию перехода права собственности.

Если кто-либо из детей находится в другом городе, регионе и т.д. и не может присутствовать на сделке, то он может сделать у любого нотариуса по месту своего жительства доверенность на какое-либо третье лицо, которое в Вашем МФЦ может по этой доверенности представлять его интересы при подписании договора купли-продажи и подаче документов на гос. регистрацию.

Эксперт:

По общему правилу при приобретении дома с использованием мат. капитала, дом оформляется в собственность всех членов семьи, в том числе и совершеннолетних детей

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Поэтому их паспортов явно не достаточно, они должны подписать договор или самостоятельно, или это должен сделать их представитель по доверенности. То есть они могут сделать на кого-либо доверенность, отправить ее по почте доверителю и он от их имени подпишет договор

Так же стоит отметить, что порой практикуется отказ совершеннолетних детей от права на на получение доли, если она им в самом деле не нужна. Такая ситуация законом не регламентирована, но на практике часто встречается, когда совершеннолетний ребенок делает нотариальный отказ и доля в приобретаемой квартире ему больше не полагается

Информация такая:

Имеется молодая семья (в законном браке) с двумя детьми. Имеется сертификат на мат.капитал.

Имеется квартира, которую они хотят купить с участием мат.капитала.Квартира принадлежит семье пенсионеров.В силу своего возраста они оформили доверенность на продажу этой квартиры своему доверенному лицу.

Вопрос:

1) При составлении договора купли-продажи, кто должен быть указан в графе "продавец"? Настоящий хозяин или доверенное лицо?

2) В пункте о семейном положении "продавца", указывать семейное положение доверенного или хозяина квартиры?

3) В графе "покупатель", обязательно указывать имя и данные отца (мужа) детей или можно только мать (жену) детей?

4) В договоре купли-продажи, как-то должно быть указано, что "продавец" действует по доверенности?

Заранее благодарен!

Эксперт:

Имеется молодая семья (в законном браке) с двумя детьми. Имеется сертификат на мат.капитал. Имеется квартира, которую они хотят купить с участием мат.капитала.Квартира принадлежит семье пенсионеров.В силу своего возраста они оформили доверенность на продажу этой квартиры своему доверенному лицу.

Евгений

Если доверенность позволяет лицу заключать сделки с недвижимостью доверителя от своего имени и получать деньги от этих сделок, то данное лицо может выступать стороной по договору купли-продажи, везде нужно указывать его. В графе покупатель указываются данные только покупателя, как индивидуума.

Если необходимо составить договор с соблюдением всех правил, напишите мне сообщение в чат.

Эксперт:

При составлении договора купли-продажи, кто должен быть указан в графе «продавец»? Настоящий хозяин или доверенное лицо?

Евгений

В преамбуле договора, а также его подписной части указывается то лицо, которое будет подписывать договор. В вашем случае лицо, действующее по доверенности.

В пункте о семейном положении «продавца», указывать семейное положение доверенного или хозяина квартиры?

Евгений

Хозяина квартиры

В графе «покупатель», обязательно указывать имя и данные отца (мужа) детей или можно только мать (жену) детей?

Евгений

В случае приобретения в общедолевую собственность указываются все покупатели. Если жилое помещение приобретается кем-то одним, то в качестве покупателя указывается то лицо, на которое будет производиться регистрация жилого помещения. Также прошу обратить внимание, что в семье есть дети и орган опеки может потребовать при заключении данной сделки выделить доли детям.

В договоре купли-продажи, как-то должно быть указано, что «продавец» действует по доверенности?

Евгений

Да, в договоре это должно быть полностью прописано. Например «Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем „Продавец“, действующий от имени и в интересах Пертрова Петра Петровича и Петровой Полины Петровны на основании доверенности № 123456 от 01.12.2017 *В СЛУЧАЕ УДОСТОВЕРЕНИЯ ДОВЕРЕННОСТИ НОТАРИУСОМ ЖЕЛАТЕЛЬНО УКАЗАТЬ ЭТО*»

Также стоит отметить, что в случае если продаваемое жилое помещение находится в общедолевой собственности, то данный договор делается и удостоверяется только нотариально.

Эксперт:

Все зависит от полномочий в доверенности. Если там есть полномочия осуществления продажи квартиры, подписания договора, получения денег и т.д, то в графе продавец пишется доверенное лицо, с указанием номера и даты выдачи доверенности.

Да и опять по пункту 2) — все зависит от доверенности. Если доверенность от мужа и жены(собственники), то в договоре ничего писать не надо. Если доверенность от одного из собственников- пишете его + нотариальное согласие на продажу от другого супруга.

В графе покупатель видимо мать, т.к сертификат на нее. Если нет определения суда или органов опеки и попечительства детей в договор не нужно.

Выполнение действий по доверенности указывается в преамбуле договора и в реквизитах сторон. И лучше указать что копия доверенности является неотъемлемой частью договора.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://ahrfn.com/prodazha-kvartiry/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-materinskim-kapitalom.html
  • http://lgoty-vsem.ru/mat-kapital/ispolzovanie/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala.html
  • https://dela.biz/nedvizhimost/10816-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala.html
  • https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/prodazha/s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий