Досрочное расторжение договора арендатором

 

Вопрос того, как досрочно расторгнуть договор аренды без последствий волнует многих людей – узнайте, что говорит закон по этому поводу. Соглашение о расторжении договора аренды является основанием для прекращения взаимных прав и обязанностей сторон по ранее заключенному договору аренды. С образцом соглашения

Уведомление о расторжении

ГК РФ предусматривается процедура предварительного уведомления противоположной стороны о намерении расторгнуть договор.

Без его наличия суд не примет заявление, либо контрагент сможет восстановить действие договора аренды через суд. Законом не устанавливается порядок и содержание уведомления.

Документ составляется в письменном виде и, как правило, состоит из нескольких частей:

  • название документа,
  • преамбула — описание действующих сторон,
  • основная часть — где указывается предмет договора, стороны заключенного соглашения с реквизитами, требование о расторжении и основания,
  • заключение с дополнительными сведениями (предполагаемой датой расторжения, сроком ответа и т. д.),
  • перечень документов, прилагаемых к уведомлению.

В конце уведомления проставляется подпись отправителя и дата составления.

Образец уведомления о расторжении договора аренды Вы можете скачать здесь.

Документ передается лично либо отсылается заказным письмом, отправитель должен получить ответ в срок, указанный в уведомлении.

В случае отсутствия указанного срока он составляет 30 суток с момента вручения.

Основания для расторжения договора аренды

Так как договор — это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

Расторжение арендных правоотношений подчиняется общим правилам о расторжении любых договоров, установленным ст. 450 ГК. На основании данной нормы расторгнуть такой договор можно:

  • по взаимному согласию всех сторон сделки (обеих, если она двусторонняя, или трех, четырех и т. д., если многосторонняя) — п. 1 ст. 450 ГК;
  • по требованию любой стороны сделки, посредством направления его в суд, если условия договора существенно нарушаются другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором — п. 2 ст. 450 ГК;
  • в одностороннем порядке — п. 4 ст. 450 ГК.

При этом по смыслу статьи расторжение договора по решению суда не является односторонним, поскольку происходит не по воле стороны. Следовательно, под односторонним расторжением понимается прекращение обязательств по сделке по решению стороны, которой это право предоставлено.

Досрочное расторжение договора аренды

Главная / Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства.

Обратите внимание

При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.
  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Важно

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник:

Вопросы и ответы

Договор в приложении.

Подписан на 11 месяцев. Но место не окупается даже по аренде.

Хочу расторгнуть договор. Подскажите как это сделать? И возможно ли?

Эксперт:

Ваш договор не содержит условий расторжения договора по инициативе арендатора, поэтому расторгнуть его досрочно Вы можете только через суд при наличии оснований предусмотренных ГК

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора


По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

если оснований предусмотренных ГК нет, то только по соглашению расторгать, например с отступными.

Эксперт:

Дмитрий Согласно Гражданскому Кодексу досрочное расторжение договора арендатором возможно в следующих случаях:

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора


По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Если причины, указанные в статье, позволяющие досрочно расторгнуть договор отсутствуют, то вы можете его расторгнуть только на условиях прописанных в договоре. Приложите договор для более детального ответа, в приложении его не видно.

Эксперт:

Уважаемый Дмитрий! Любой договор можно расторгнуть либо по согласию сторон либо по решению суда, как и отказаться от исполнения такового (только вот если этим контрагенту причиним убытки — придется возмещать).

К примеру, согласно ст.620 ГК РФ

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В статье 9 договора аренды достаточно четко прописано досрочное расторжение договора аренды по требованию Арендодателя при тех или иных нарушениях со стороны Арендатора, тогда как «обратное» особо и не регламентировано.

В общем здесь или находить общий язык и досрочно расторгать договор или «ловить» Арендодателя на нарушении его договорных обязательств (т.е. применении ст.620 ГК РФ)

Эксперт:

Дмитрий!

Следует отметить, что договор аренды может быть расторгнуть в судебном порядке, если есть основания предусмотренные в нижеприведенной статье, а также по основаниям, которые предусмотрены в самом договоре аренды. Судя по Вашему договору аренды, у вас нет оснований расторжения договора в одностороннем порядке, по причине того, что арендуемое помещение не окупается. Следует сказать, что это предпринимательский риск, который вы должны были предвидеть, по этому расторжение договора на основании ст. 451 ГК РФ, также невозможно. Единственный вариант для вас, это расторжение договора аренды по соглашению сторон.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

Позиции высших судов по ст. 450 ГК РФ >>>


1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора


По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Позиции высших судов по ст. 451 ГК РФ >>>

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
КонсультантПлюс: примечание.
Изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Эксперт:

В целом присоединяясь к мнению коллег о том, что договор аренды, оформленный в таком виде, расторгнуть безусловно крайне сложно, есть смысл попробовать вступить в переговоры, немного усилив свою переговорную позицию, поскольку сейчас она крайне слаба и фактически не имеет никаких аргументов.

Есть такое предположение, что договор, которым передается место никак не обособленное, то к нему применять правила, установленные законодательством для договоров аренды было бы неправильным. Вот как об этом говорят юристы Первого столичного юридического центра:

Необходимо учитывать, что по своей сути этот тип соглашений не является договором аренды и соответствующие положения действующего законодательства на него распространяться не могут.Дело в том, что в случае предоставления места под торговый прилавок не происходит фактического обособления части помещения. Такой договор не поименован в ГК РФ и объединяет в себе черты договоров возмездного оказания услуг, хранения и аренды. Подобные соглашения не запрещены законом, но при этом в суде предпринимателя будет ждать сюрприз. Суд решит, что этот договор регулируется нормами о возмездном оказании услуг или хранения, а не нормами об аренде, как полагал предприниматель.

http://portal-law.ru/sfksjf_kj...

И я тут с ними совершенно соглашусь. При том конечно условии, что киоск принадлежит Вам и Вы ставите его на это самое некое место, а можете его оттуда удалить.

Пояснив это другой стороне, если она не будет соглашаться на Ваши условия расторжения договора, можно немного изменить соотношение сил и подвинуть арендодателя к более интересному для Вас компромиссу. Но при этом следует всегда держать в голове, что доводить дело до суда я бы не рекомендовал. Использовать данный аргумент логично было бы именно для переговоров, поскольку то, как отнесется к подобным аргументам суд, прогнозировать довольно сложно.

Эксперт:

Дмитрий Андреевич, В ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

В ходе анализа Вашего договора, можно сделать вывод, что он не в пользу арендатора. Действительно Вам нужно договариваться и воспользоваться следующим:

п. 10.2 Договора -Все споры разрешаются путем переговоров.

В договоре Арендатор вправе взыскать с Вас штраф 10 000 рублей п. 8.3, неустойку и убытки ст.8. То есть все в его руках.

Если не договоритесь, тогда в суд.

С уважением юрист Дмитрий.

Эксперт:

Условия расторжения договора действительно жесткие, не в Вашу пользу конечно. Но учитывая что у Вас такая проблема, как недостаточное получение прибыли, в результате чего, не можете платить арендную плату Арендодателю. Ему это, естественно, не выгодно. Поэтому, выход такой, надо выходить на переговоры с арендодателем, с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в который нужно внести изменения в статью 9 договора аренды касательно расторжения договора, внести условия о не окупаемости объекта аренды. Если данное соглашение будет подписано, тогда уже можно будет расторгать договор на легальных условиях, потому что в новой редакции договора будет такой пункт, как «арендатор имеет право расторгнуть договор аренды, если в течении определенного времени прибыль от деятельности составляет менее суммы арендной платы за месяц», это как вариант изложения условия. В общем, при данных обстоятельствах, надо делать упор на переговоры, и приводить весомые аргументы. В противном случае придётся решать в судебном порядке.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://domosite.ru/zakon/osnovaniya-i-poryadok-dosrochnogo-rastorzheniya-dogovora-arendyi-po-initsiative-arendatora
  • https://nsovetnik.ru/dogovor/kak_gramotno_dosrochno_rastorgnut_dogovor_arendy/
  • https://visokaya7.ru/obraztsy/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy-po-initsiative-arendodatelya-ili-arendatora-soglasno-gk-rf.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий