Ghfdj gj;bpytyyjuj ghj;bdfybz ghb lfhtybb zdkztncz kb dcnhtxysv требованием

 

Скачайте соответствующие настоящему времени образец договора дарения квартиры и пустой бланк для самостоятельного заполнения в формате docx. Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя: что это такое, можно ли оформить? Особенности оформления дарственной с правом проживания дарителя. Пошаговая инструкция, требуемые документы. Стоимость.

Продажа квартиры, в которой проживает даритель

Одаряемый вправе продать недвижимость в любой момент после регистрации права собственности. Согласие дарителя на это не нужно, и он не вправе чинить препятствия.

Достаточно оповестить потенциального покупателя о сохранении права проживания после заключения договора купли-продажи.

Некоторые покупатели пытаются впоследствии оспорить проживание, но суды редко удовлетворяют такие иски. Дело в том, что о наличии подобного «обременения» покупатели предупреждаются заранее, и у них есть право отказаться от сделки. Если же они соглашаются, то принимают условия продавца.

Дарственная с пожизненным проживанием дарителя, завещание или договор ренты: что лучше?

Договоры дарения, ренты и завещание – это разные виды сделок:

  1. Дарственная предполагает передачу имущества на безвозмездной основе, но даритель при наличии соответствующего условия сохраняет право пользования недвижимостью.
  2. Завещание вступает в силу после смерти наследодателя. До этого времени собственником является он. Оформить право собственности на квартиру наследники могут через полгода после открытия наследственного дела.
  3. Рента подразумевает передачу недвижимости по договору взамен на пожизненное содержание получателя.

Обратите внимание! Согласно ст. 572 ГК РФ, дарственная, содержащее условие передачи имущества после смерти дарителя, ничтожна. ДД, где одаряемый обязуется предоставлять плату за «подарок», признается недействительным – к нему применяются правила ренты (ст. 583 ГК РФ).

Совет юриста: если вы хотите подарить квартиру, но остаться жить в ней, оформите дарственную с пожизненным проживанием. Для этого понадобится согласие одаряемого. Чтобы недвижимость перешла в собственность после смерти, лучше составить завещание. Если взамен на жилье хочется получать ежемесячное содержание, подойдет договор ренты.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос Действует ли договор дарения после смерти дарителя?Как правильно составить договор дарения бытовой техники и мебели? Советы юристаКак оформить договор дарения чужому человеку?

Нужно ли платить НДФЛ?

Получение квартиры в собственность по дарственной считается доходом, поэтому придется платить НДФЛ в размере 13% от стоимости недвижимости.

От налогообложения освобождены только близкие родственники дарителей:

  • братья, сестры;
  • родители;
  • супруги;
  • бабушки и дедушки.

Остальным нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля, а сам налог заплатить до 15 июля года, следующего за датой совершения сделки.

Нужно ли заверять дарственную у нотариуса?

Дарственная на недвижимость требует нотариального удостоверения в нескольких случаях:

  1. Квартира находится в общей собственности, дарится доля. Перед этим нужно ее выделить и зарегистрировать изменения.
  2. Дарителем выступает ребенок от 14 до 18 лет. Помимо заверения нотариусом, нужно получить разрешение органов опеки. Сделать это проблематично, т.к. при дарении имущество отчуждается безвозмездно, и имущественное положение ребенка ухудшается.

Если недвижимость приобретена в законном браке, она считается совместной собственностью. Помимо нотариального удостоверения ДД, понадобится письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом.

Стоимость нотариального заверения

Пошлина устанавливается ст. НК РФ и составляет 0,5% от кадастровой стоимости имущества, но не более 20 000 руб. Если требуется нотариальное согласие супруга, оно обойдется в 500 руб.

Обратите внимание! Дарственную можно составить у нотариуса, но за это взимается дополнительная плата. Стоимость технических услуг устанавливается нотариальными палатами регионов.

Пример расчета:

Женщина передает по дарственной долю в квартире своей дочери, договор содержит условие постоянного проживания. Недвижимость куплена в браке с отцом одаряемой, но, несмотря на это, его согласие потребуется.

Стоимость доли составляет 2 000 000 руб.

2 000 000 х 0,5% = 10 000 руб.

Дополнительно оплачивается удостоверение согласия супруга.

Общая сумма расходов составит:
10 000 + 500 = 10 500 руб.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Дарственную с пожизненным проживанием дарителя можно оформить. Если договор не предусматривает ответное предоставление денежного или иного содержания дарителю, такую сделку не признают рентой.
  2. Договор дарения удостоверяется нотариусом, если дарится имущество ребенка или доля в недвижимости. В остальных случаях можно оформить все самостоятельно или с помощью юристов.
  3. Одаряемый сможет продать подаренную квартиру в любой момент. Согласие дарителя не потребуется, но право проживания за ним необходимо сохранить.
  4. Переход права собственности регистрируется в Росреестре. Проживание дарителя на жилплощади регистрации в реестре не подлежит.

Вы можете получить квалифицированную помощь у наших юристов, если у вас возникли проблемы при оформлении договора дарения с правом проживания дарителя или без такового. Правозащитники окажут вам профессиональную поддержку и помогут решить любые вопросы в короткие сроки.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Можно ли оформить договор дарения с условием пожизненного проживания дарителя?

Некоторые считают, что договор дарения (далее – ДД) с пожизненным проживанием дарителя оформить нельзя, ссылаясь на то, что это считается предъявлением встречных условий. Однако в ст. 572 ГК РФ сказано, что под встречным условием подразумевается передача одаряемым денег, имущества, иных ценностей. Проживание дарителя таким условием не является.

Согласно п.3 ст. 421 ГК РФ, граждане вправе заключать договоры, содержащие элементы других договоров. Иногда суды считают, что в ДД с проживанием дарителя включают элементы ренты, но на самом деле это не так.

Рента подразумевает содержание собственника. В сделках с дарением полноправным владельцем становится одаряемый, но даритель может пользоваться недвижимостью, если это предусмотрено дарственной.

Еще один довод в пользу правомерности заключения ДД с проживанием – возможность одаряемого отказаться от дара (ст. 573 ГК РФ). Если его не устраивает такое условие, он в любом момент может оформить письменный отказ даже после заключения ДД.

Коротко: дарственную с пожизненным проживанием оформить можно. Сохранение права проживания не подразумевает предъявление встречных условий: согласно ст. 423 ГК РФ, возмездным считается договор, где возникает обязательство по передаче денег, имущества, оказанию услуг.

Что можно подарить?

По ДД с правом проживания дарится дом, квартира, иной объект недвижимости, предназначенный для жизни людей.

Важно учитывать: при дарении частного дома отчуждается и земельный участок, где он расположен. Отчуждение этих двух объектов по отдельности не допускается.

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

На кого оформляется договор дарения?

  • На близкого родственника
  • На физическое лицо
  • На юридическое лицо

Что выступает объектом дарения?

  • Квартира
  • Автомобиль
  • Дом или земельный участок
  • Другое

Нужна ли помощь в составлении договора?

  • Да
  • Нет
Укажите контакты и юрист расскажет вам план действий
ИмяТелефон
Ответить

Кому можно подарить недвижимость с правом пожизненного проживания?

Собственник вправе подарить квартиру любому человеку:

  1. Близкому родственнику. Если одаряемый старше 18 лет, в сделке он участвует самостоятельно и везде ставит подписи.
  2. Несовершеннолетнему ребенку. Дети до 14 лет расписываются за себя самостоятельно, но совершают сделки с согласия родителей. Интересы ребенка до 14 лет полностью представляют родители или опекуны.
  3. Третьему лицу. Под ним подразумевается посторонний человек, не состоящий с дарителем в родственных связях: знакомый, друг, подруга, и пр.

Важно! Если вы хотите подарить жилье своему ребенку, и ему менее 14 лет, оформите ДД самостоятельно. Вы будете представлять и его, и свои интересы в одном лице на правах законного представителя.

Судебная практика

Суды допускают возможность оформления ДД с проживанием на неопределенный срок, и это подтверждают несколько апелляционных определений:

  • Определение Московского городского суда от 12 января 2022 г. N 33-1137/17;
  • Определение Московского суда по делу № 33-14690/2015;
  • Определение Курганского областного суда от по делу № 33-1487/2022г.

Важно! Суды отменяют ДД, если вместо права проживания на жилплощади даритель устанавливает условие получения ежемесячного содержания – такие договоры признаются рентой, а не дарением.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы Запрос на обратный звонок Перезвоните мне

Можно ли определить порядок пользования квартирой?

Определение порядка пользования недвижимостью включается в дарственную с указанием основных моментов:

  • кто и когда может пользоваться определенными комнатами;
  • в какой комнате будет жить даритель;
  • особенности использования общедомового имущества многоквартирного дома;
  • нюансы использования общего имущества в квартире: кухни, санузла, и пр.

При желании стороны могут определить время и график использования конкретного имущества. Важно, чтобы условия сделки устраивали их обоих.

В ДД рекомендуется указать другие немаловажные условия:

  • срок использования имущества – пожизненно;
  • возможность проживания близких дарителя с согласия одаряемого (нужно указать конкретное количество граждан, срок и правила пользования помещениями для них);
  • оставление дарителя на регистрационном учете в даримой квартире;
  • право проживания в случае продажи жилья одаряемым.

Обратите внимание! Если одаряемый нарушит условия ДД, даритель вправе обратиться в суд для расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ. Под нарушением подразумевается создание препятствий к проживанию, несоблюдение иных условий сделки.

Вопросы и ответы

Вопрос про договор дарения под условием. Хочу подарить супруге долю в квартире. При этом хочу обезопасить себя от проблем с проживанием. Мне нужна формулировка для договора дарения, которая позволит гарантировать мне право на пожизненное проживание в данной квартире. Договор пожизненного содержания (ренты) нам не подходит.

Эксперт:

уточните, пожалуйста, Вы являетесь единственным собственником на настоящий момент и хотите подарить только долю? или являетесь одним из собственников и дарите всю долю супруге?

Если Вы единственный собственник квартиры и дарите супруге, скажем 1/2 доли, то Вы все-равно останетесь таким же полноправным собственником квартиры. Выселить вас просто так никто не сможет из принадлежащей Вам квартиры.

Скажите, а квартира не приобреталась Вами в период брака? она не является Вашей совместной собственностью?

Эксперт:

Пропишите в договоре дарения

Даритель имеет право пожизненного проживания в подаренной доле жилого помещения расположенного по адресу....

Одаряемый принимая дар обязуется предоставить право пожизненного проживания и регистрации в подаренной доле жилого помещения, дарителю.

Но став собственником есть опасность, что Ваш муж может инициировать выселение.

Эксперт:

Валерий!

Согласно ст. 421 ГК РФ Свобода договора:

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, Вы можете заключить смешанный договор, в котором с одной стороны будет передано право собственности на имущество, а с другой стороны лицо обязуется предоставить жилое помещение для проживания конкретного лица до конца его жизни.

Запрета на это нет.

При этом в части обязательства по сохранению права пожизненно проживать в подаренной квартире к отношениям сторон будут применяться общие положения о сделках, обязательствах и договорах.

Удачи Вам!

С Уважением,

Васильев Дмитрий

Эксперт:

Если Вы продаете долю и у Вас остается другая часть доли, то опасаться совершенно нечего, поскольку Вы всегда сможете сохранить регистрацию и право пользования оставшейся долей в квартире.

Относительно формулировки права постоянного проживания существует неоднозначная судебная практика, поскольку сделка дарения является безусловной, что не позволяет включать в нее какие-либо условия и ограничения. Однако, данная формулировка может иметь место, если ее никто не будет оспаривать в дальнейшем.

Думаю, что достаточно написать: «Стороны пришли к соглашению, что Даритель сохраняет за собой право постоянного проживания в… (указать объект дарения), которое не может быть передано третьим лицам.»

Эксперт:

В силу ст.576-577 ГК РФ дарение под условием не допускается, поэтому такое условие ставить нельзя. Заключите просто договор безвозмездного пользования (ссуды) одновременно с договором дарения и все.

Эксперт:


В договоре дарения можно
оговорить порядок пользования квартирой. Т.е. стороны вправе установить, что
даритель владеет и пользуется определенной комнатой и, соответственно, вправе
использовать общее имущество квартиры.

Однако следует
учитывать, что все последующие собственники такими условиями могут быть не условиями
не связаны, поскольку сторонами договора дарения не являются.

Хотя в судебной
практике такие позиции разнятся. Так, Кировский областной суд в Определении
от 09.06.2011 по делу N 33-1990 указал, что, поскольку договор дарения квартиры
является соглашением, он создает права и обязанности только у лиц, его
заключивших. Следовательно, право пожизненного пользования, предусмотренное в
договоре дарения квартиры, сохраняется у дарителя, в пользу которого оно
установлено, только пока собственником квартиры является одаряемый. После
продажи одаряемым квартиры третьему лицу указанное право прекращается. Даже
если при отчуждении квартиры одаряемый не сообщит новому собственнику о
сохранении указанного права у дарителя (бывшего собственника), это не нарушает
права последнего, поскольку в силу ч. 2 ст. 292
ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу
является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами
семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Но в Апелляционном определении
от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012 указано, что условие проживания ответчика
в квартире сохраняется не только при прекращении семейных отношений между
дарителем и одаряемым, но и на будущее, поскольку в соответствии со ст. 292
ГК РФ при переходе права собственности на квартиру к другому лицу прекращается
право пользования жилым помещением не только бывшего собственника, но и членов
семьи прежнего собственника. Однако условие о пожизненном проживании
собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные
последующие сделки по этому жилому помещению, и поэтому для каждого
последующего собственника условие о пожизненном проживании дарителя по первому
договору является обязательным для исполнения.

При этом, стоит
заметить, что сведения о праве пожизненного владения и пользования квартирой не
отражаются в ЕГРП, но для защиты прав дарителя в договоре дарения должно быть
предусмотрено условие о том, что за дарителем сохраняется указанное право и он
продолжает состоять на рег. учете в квартире, причем регистрация — постоянная и
не может быть прекращена после отчуждения одаряемым квартиры в пользу третьих
лиц.

В соответствии со ст. 558 ГК
РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого
дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с
законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения
покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование
продаваемым жилым помещением. Отсутствие в договоре купли-продажи с указанным «обременеием»
указанного условия свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи.

Эксперт:

Вы вправе включить в договор дарения условия Вашего пожизненого проживания. Указанная возможность предусмотрена ст.421 ГК РФ:

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Эксперт:

В соответсвии со ст. 572 ГК по договору дарения встречное обязательство не допускается, хотя практика по этому вопросу спорная.

В действительности данные договоры успешно регистрируют.

В Договоре даренияне должно прописываться обязательство одаряемого предоставить право проживания Дарителю.
А должно быть описание предмета договора -Даритель безвозмездно передает в собственность одаряемого квартиру,сохраняя за собой право проживания в ней.
Дело в том, что п. 1 ст. 572 ГК РФ Договор дарения при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства не признается дарением.
Но если оговорить это как особенность объекта дарения, то и в таком варианте запрет дарения по п. 1 ст. 572 не применим, т. к. квартира поступает в собственность одаряемого без всякого встречного предоставления с его стороны. Одаряемый такой дар принимает (или не принимает), но встречного представления с его стороны нет.

Эксперт:

А зачем? Вы же долю подарите. И станете сособственниками. и будете иметь равное право проживания.

Эксперт:

Валерий!

В договоре дарения квартиры нужно указать, что Вы — даритель вправе проживать в данной квартире. Таким же нужно в договоре прописать про третьих
лиц, которых Вы с согласия нового собственника можете допустить к
проживанию в квартире. Обязательно уточните в договоре, что это
право передается бесплатно. В соответствии со ст. 209 ГК РФ Вы как даритель
не вправе будете запрещать новому собственнику квартиры совершать какие-либо сделки с
ней.

Если Ваша супруга нарушит права и обязанности по сохранению за Вами права проживать в
подаренной квартире, то Вы сможете расторгнуть договор в одностороннем порядке в соответствии со ст. 450 ГК РФ.

Обязательно! В
договоре дарения Ваше право на квартиру необходимо именовать не просто правом
пожизненного пользования квартирой, а правом пожизненного владения и
пользования квартирой. Так как если Вы будете обладать правом только пользования, то Вы не сможете защитить свои права в полном объеме от третих лиц, не состоящих с Вами в правовом отношении по квартире.

А если в договоре будет прописано, что Вы имеете право не только пользования, но и владения, то в соответствии со ст. 301-305 ГК РФ Вы вправе владеть пожизненно имуществом собственника.

С уважением, Юлия!

Эксперт:

В качестве дополнения.

В договор дарения квартиры можно добавить положение о том, что даритель после отчуждения права собственности сохраняет за собой право владения и пользования квартирой в течение всей своей жизни, а одаряемый обязуется не чинить ему препятствий в том.
Такой гражданско-правовой договор помимо договора дарения включает также и не поименованный в законе элемент — обязательство по сохранению за дарителем права собственности на подаренную квартиру. Договором дарения он не является, поскольку наличие еще одного договорного элемента в составе договора делает его смешанным в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ. В части договора дарения к нему применяются нормы главы 32 ГК РФ, а в части обязательства по сохранению права проживать пожизненно в подаренной квартире — общие положения о сделках, обязательствах и договорах.
Правильность такого вывода объясняется тем, что в п. 3 ст. 421 ГК РФ сказано об элементах различных договоров, то есть для того, чтобы тот или иной договор можно было бы квалифицировать в качестве смешанного, в нем должны присутствовать как все элементы разных договоров, так и их части (составляющие договор обязательства, его структурные компоненты). В судебной практике договоры, осложненные обязательством, которое им не свойственно и выходит за рамки их предмета, относят к числу смешанных.
Передача имущества в собственность одаряемого под условие сохранения за собой указанного права вовсе не свидетельствует о том, что данный договор перестает быть безвозмездным. Сохранение такого права не является встречным предоставлением за полученную вещь по смыслу ст. 423 ГК РФ, хотя такая обязанность и носит встречный характер. Встречным предоставлением за полученное материальное благо являются уплата денег, передача имущества, выполнение работ, оказание услуг и т.д., то есть такие действия обязанной стороны, которые для нее связаны с определенными имущественными затратами. Для их осуществления она претерпевает те или иные имущественные потери.
В рассматриваемом же случае таких затрат одаряемый не несет, он просто принимает имущество в дар от контрагента на определенных условиях. Однако принятие имущества в дар без понесения имущественных затрат в качестве встречного предоставления рассматривается в качестве встречного предоставления со стороны одаряемого. Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике.
При рассмотрении одного дела суд пришел к выводу, что включение в договор пункта о сохранении права проживания ответчика в спорной квартире является допустимым и не свидетельствует о встречном предоставлении, не противоречит сущности договора дарения. Договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер. В заключенном сторонами договоре имеется указание на его безвозмездность, право дарителя на проживание в отчуждаемой квартире действительно является элементом договора о безвозмездном пользовании имуществом, не являясь при этом встречным предоставлением. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Таким образом, имеет место ситуация, когда в одном договоре содержатся элементы двух договоров, а поэтому договор дарения не противоречит требованиям действующего законодательства (Апелляционные определения Липецкого областного суда от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012, Московского городского суда от 16.05.2012 по делу N 11-5957).
Право владения и пользования
Право проживать в подаренной квартире возникает на основании обязательства — заключенного и прошедшего государственную регистрацию договора дарения квартиры. Такое право неразрывно связано с личностью дарителя, поскольку устанавливается исключительно в его пользу, поэтому в состав наследства дарителя оно не входит. Оно имеет ограниченные по времени действия пределы — период жизни дарителя. Такое право само по себе не может выступать объектом гражданского оборота, поскольку даритель не может им распоряжаться по своему усмотрению: отчуждать в пользу третьих лиц, закладывать и прочее. Он может проживать в квартире, которую подарил. С согласия как нового собственника, одаряемого, так и иных лиц, в пользу которых тот может произвести отчуждение квартиры в дальнейшем, даритель может вместо себя или наряду с собой допустить к проживанию иных лиц. Такое условие можно оговорить сразу в договоре дарения, однако при этом необходимо конкретизировать, сколько лиц, на какой срок и на каких условиях могут проживать в квартире.
Во избежание неопределенностей в договоре дарения квартиры с названным условием необходимо указать, что даритель вправе проживать бесплатно. Аналогичным образом нужно разрешить этот вопрос и в отношении третьих лиц, которых он с согласия нового собственника может допустить к проживанию в квартире. Очень важно прямо оговорить в договоре, что это право передается бесплатно.
Даритель не вправе запрещать собственнику квартиры совершать какие-либо сделки с ней, поскольку последний вправе это делать в силу ст. 209 ГК РФ. При любом отчуждении квартиры в собственность третьих лиц право переходит, будучи обремененным правом дарителя пожизненно проживать в квартире.
Нарушение одаряемым обязательства по сохранению за дарителем права проживать в подаренной квартире дает дарителю право в одностороннем судебном порядке расторгнуть договор (ст. 450 ГК РФ), поскольку даритель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении — на сохранение пожизненного права проживать в подаренной квартире. На основании п. 3 ст. 450 ГК РФ можно предусмотреть и внесудебный порядок реализации данного права.
В договоре дарения данное право необходимо именовать не правом пожизненного пользования квартирой, а правом пожизненного владения и пользования квартирой. Если бывший владелец квартиры может только ею пользоваться, спектр способов защиты его права достаточно ограничен. Он может использовать только обязательственные способы защиты права в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Таким образом, даритель, обладающий только правом пользования квартирой, оказывается практически бессильным в отношениях с третьими лицами, которые могут данное право нарушить. Не имея возможности прибегнуть для защиты своего имущественного интереса к арсеналу вещно-правовых способов защиты, он мало что может предпринять в отношении нарушителей, не состоящих с ним в обязательственно-правовой связи по поводу квартиры. Свои притязания в такой ситуации он вправе адресовать только контрагенту по договору дарения — одаряемому.
Совершенно иным образом будет обстоять дело в ситуации, когда по договору дарения прежний собственник получает не только право пользования, но и право владения. В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 — 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Следовательно, даритель вправе для защиты своих прав и законных интересов против любых нарушителей, в том числе и против собственника квартиры, использовать вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски), если в договоре дарения указать, что после отчуждения квартиры за дарителем сохраняется не только право пользования, но и право владения.
Определить порядок пользования
В договоре дарения с рассматриваемым нами условием можно оговорить порядок пользования квартирой. Так, стороны вправе установить, что даритель владеет и пользуется определенной комнатой и, соответственно, вправе использовать общее имущество квартиры и многоквартирного дома, в котором она расположена. Однако следует учитывать, что все последующие собственники такими условиями не связаны, поскольку сторонами договора дарения не являются. Поэтому они вправе обсуждать с дарителем иные условия пользования квартирой, а при отсутствии договоренности могут обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
В судебной практике по-разному решается вопрос о действии права пожизненного пользования квартирой после ее отчуждения в пользу третьих лиц со стороны одаряемого.
Так, Кировский областной суд в Определении от 09.06.2011 по делу N 33-1990 указал, что, поскольку договор дарения квартиры является соглашением, он создает права и обязанности только у лиц, его заключивших. Следовательно, право пожизненного пользования, предусмотренное в договоре дарения квартиры, сохраняется у дарителя, в пользу которого оно установлено, только пока собственником квартиры является одаряемый. После продажи одаряемым квартиры третьему лицу указанное право прекращается. Даже если при отчуждении квартиры одаряемый не сообщит новому собственнику о сохранении указанного права у дарителя (бывшего собственника), это не нарушает права последнего, поскольку в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Верховный суд Республики Карелия, наоборот, считает, что право пожизненного пользования квартирой сохраняется у прежнего собственника, в пользу которого оно было установлено, и после отчуждения квартиры в собственность третьих лиц (Апелляционное определение от 03.08.2012 по делу N 33-2292/2012).
Аналогичной позиции придерживается и Липецкий областной суд, что можно увидеть из уже упоминавшегося нами Апелляционного определения от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012. Условие проживания ответчика в квартире сохраняется не только при прекращении семейных отношений между дарителем и одаряемым, но и на будущее, поскольку в соответствии со ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на квартиру к другому лицу прекращается право пользования жилым помещением не только бывшего собственника, но и членов семьи прежнего собственника. Однако условие о пожизненном проживании собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению, и поэтому для каждого последующего собственника условие о пожизненном проживании дарителя по первому договору является обязательным для исполнения.
По нашему мнению, правильной является именно вторая позиция, поскольку цель сторон договора дарения при его заключении состояла именно в сохранении права дарителя пожизненно проживать в квартире. Какой тогда смысл предусматривать такое право, если его легко можно обойти отчуждением квартиры в пользу третьего лица, которое стороной договора дарения, из которого возникло данное право, не является и может требовать выселения дарителя? Такое право является ограничением права собственности всех владельцев квартиры, которые обязаны соблюдать право прежнего собственника и не чинить ему препятствий в его реализации.
Однако, учитывая правовую позицию, которую занял Кировский областной суд по этому вопросу, представляется целесообразным в договоре дарения, оговаривая условия сохранения за дарителем права пожизненного проживания в квартире, специально указать, что такое право сохраняется за дарителем и при любом отчуждении квартиры в пользу любых третьих лиц.
Квартира с обременением
Действующее законодательство РФ не предусматривает государственной регистрации такого ограничения (обременения) права собственности, как право пожизненного пользования квартирой, установленное договором о ее отчуждении (купле-продаже, дарении и др.). В связи с этим сведения о праве пожизненного владения и пользования квартирой не отражаются в ЕГРП, однако для защиты прав дарителя в договоре дарения должно быть предусмотрено условие о том, что за дарителем сохраняется указанное право и он продолжает состоять на регистрационном учете в квартире, причем регистрация носит постоянный характер и не может быть прекращена после отчуждения одаряемым квартиры в пользу третьих лиц.
В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Отсутствие в договоре купли-продажи условия о том, что за дарителем сохраняется право пожизненного владения и пользования квартирой, свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи. При таких обстоятельствах новый собственник квартиры не может ссылаться на то обстоятельство, что ему было неизвестно о праве дарителя пожизненно проживать в квартире.
Договор дарения с рассматриваемым нами условием имеет некоторое сходство с договором пожизненного содержания с иждивением, что на практике влечет обращения граждан с исками в суд о признании такого договора притворной сделкой, прикрывающей собой договор пожизненного содержания с иждивением. Однако обязательство по сохранению права пожизненного пользования квартирой является единственной чертой, которая сближает указанные договорные конструкции. По договору дарения в отличие от договора пожизненного содержания с иждивением даритель ничего от одаряемого не получает, квартиру он отчуждает в его собственность бесплатно.
Условие о том, что даритель квартиры будет в ней пожизненно проживать, может быть сформулировано следующим образом: после перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому даритель сохраняет за собой право пожизненного владения и пользования квартирой. При этом даритель вправе постоянно состоять на регистрационном учете в квартире. Это право действует и в случае реализации одаряемым квартиры в пользу третьих лиц. Одаряемый обязуется не чинить дарителю препятствий во владении и пользовании данной квартирой, а при реализации квартиры предупреждать новых собственников о существующем обременении.
Невозможность для всех новых собственников выселить дарителя из квартиры не может рассматриваться как нарушение их прав, поскольку изначально квартира была отчуждена под условие о сохранении за дарителем такого условия. Все последующие владельцы при заключении договоров о приобретении квартиры были свободны в их заключении, имели право отказаться от заключения на указанных условиях или приобрести другое жилье. Если их при продаже ввели в заблуждение относительно существующих обременений, они не лишены возможности обратить свои требования к контрагенту, у которого приобреталась квартира.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://socprav.ru/dogovor-dareniya-s-pozhiznennym-prozhivaniem-daritelya
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий