Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости что это такое

 

Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости заменяется новыми методиками, однако все еще применяется. Инвентаризационная стоимость квартиры - это оценка экспертов, выраженная в конкретной сумме, которая существенно отличается от реальной рыночной стоимости

Справка о стоимости объекта и оформление наследства

Справка о стоимости квартиры может понадобиться случае смерти наследодателя. До года наследнику необходимо было передать нотариусу справку об инвентаризационной стоимости жилья на день смерти покойного, то есть на день открытия наследства. Получить эту справку можно было в БТИ по адресу объекта недвижимости.

В настоящее время БТИ не уполномочено выдавать подобные справки. Теперь наследник должен обратиться в Росреестр, где ему оформят справку о кадастровой стоимости жилья.

На сегодняшний день практика, когда БТИ выдаёт справку о стоимости, а нотариус, оформляющий наследство, её принимает, пока ещё действует.

Если у наследника на руках оказываются справки об инвентаризационной, кадастровой и рыночной стоимости, то нотариус обязан руководствоваться той, в которой указана меньшая сумма.

Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой

Поскольку инвентаризационная стоимость квартиры далека от реальной, вступает в силу закон, согласно которому налог будут рассчитывать, основываясь на кадастровой стоимости недвижимости.

Изначально переход на новую систему планировался в 2014 году, теперь же старт возможен не раньше 2022 года. По прогнозам для перехода всей страны на новую систему понадобится 5 лет. Что такое кадастровая стоимость квартиры подробнее тут.

Инвентаризационная и кадастровая стоимость в корне различаются. Если при определении инвентаризационной оценки учитывается только конструкция (стены, двери, окна, перекрытия), то при определении кадастровой имеют значение такие показатели, как расположение дома (в центральных районах города или в так называемых «спальных районах»), транспортная доступность, развитость инфраструктуры, наличие в доме парковки, охраны.

Инвентаризационная стоимость — ниже рыночной, кадастровая — приближена к рынку.

Определение кадастровой стоимости производится независимыми экспертами, сведения заносятся в Росреестр и доступны любому гражданину.
Кадастровая стоимость недвижимости максимально приближена к рыночной.

При определении стоимости применяются следующие методы:

  1. Сравнительный – оценщик анализирует и сравнивает информацию о проведённых сделках на рынке и на основании полученных сведений относит оцениваемую квартиру к той или иной группе.
  2. Затратный – специалист оценивает стоимость строительных материалов, работ по проведению коммуникаций и инженерных систем, а также стоимость земли, на которой стоит здание.В основном данный метод применяется относительно новостроек в стадии строительства.
  3. Доходный – основывается на сведениях о стоимости аренды квартиры и расходов на её обслуживание. Данный метод применяется, когда на рынке мало информации о сделках с недвижимостью.

Как правильно совершить покупку доли в квартире и каковы риски при проведении подобной сделки.
Важная информация о покупке квартиры в новостройке вот тут. Знание нюансов этого вида купли-продажи жилья поможет избежать неприятностей.

Изменение имущественного налога

Внесение изменений в Налоговой кодекс было вызвано несколькими факторами. А именно:

  • Фискальная причина — новый вид оценивания превысил инвентаризационную цену минимум в пять раз, тем самым увеличив налоговую базу и, как следствие, поступление в бюджет местных органов управления. Хотя имущественный налог для физических лиц бюджетообразующим не считается, всё же он имеет определённую часть в казне муниципалитетов.
  • Реформа по недвижимости — в течение нескольких лет государство принимает меры для объединения информации по всем недвижимым объектам в единой системе для унификации платежей, связанных с имуществом. Целью такой реформы является приведение стоимости всей недвижимости к одной, а также ведение учёта по единым формам.
  • Справедливый налог — главная причина всех изменений заключается в принятии одного имущественного налога, так называемого налога на роскошь. Платёж получил в народе такое название за то, что правительство планирует дифференцировать шкалу ставок в зависимости от стоимости имущества по кадастру, а при установлении цены будет учитываться уровень привилегированности объектов. В результате обложение разных слоёв общества будет более справедливым, так как большая часть бремени ляжет на собственников дорогой недвижимости.

Введение оценки имущества по кадастру обусловлено необходимостью более справедливого налогообложения. Кроме того, эта мера позволяет лучше контролировать учёт разных объектов недвижимости.

Что такое инвентаризационная стоимость.

Инвентаризационная стоимость – это показатель, который применяется при оценке недвижимости и расчета налога от сделок с ней. В данном случае в расчет берется общая площадь жилплощади, степень ее износа и условия предоставления коммунальных услуг. При этом не учитываются иные критерии, определяющие рыночную стоимость данной недвижимости. В связи с этим государство приняло решение ввести новый способ оценки жилых и нежилых помещений, который будет учитывать все необходимые показатели.

Оценка инвентаризационной стоимости нужна, когда осуществляется приватизация недвижимости, планируется ее покупка, продажа и любые другие сделки. Она также используется для расчета налога на имущество. Именно этот показатель являлся единственным до января 2022 года, когда был введен новый способ оценки.

Вернуться

Какие есть отличия.

Эти два показателя имеют одинаково важное значение для установления общей стоимости недвижимости и расчете налога на нее. При этом необходимо знать и различия между ними. Ниже приведены основные показатели, разницу по которым нужно знать.

Вернуться

Налогообложение.

Размер налогов зависит от установленной стоимости объекта недвижимости. При инвентаризационной в расчет берется год возведения здания и степень ее износа.

  • «Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его инвентаризационная стоимость, исчисленная с учетом коэффициента-дефлятора на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 1 марта 2013 года (ст. 404 НК РФ)».

Что касается кадастровой стоимости, при расчете налоговой базы она определяется путем вычета из общей площади определенного количества квадратных метров, исходя из типа недвижимости:

  • Для квартиры – 20 кв. м.
  • Для комнаты – 10 кв. м.
  • Для жилого дома – 50 кв. м. (ст. 403 НК РФ).

До января 2022 года, размер налогообложения устанавливался только на основе инвентаризационной стоимости, а начиная с 2022 года, государство постепенно переходит на кадастровую, которая до 2022 года должна стать единственным критерием вычисления налога.

Вернуться

Как рассчитывается.

При определении инвентаризационной стоимости учитывается только время возведения здания и цена использованных строительных материалов. Оценка производится специалистами Бюро технической инвентаризации (БТИ). Такой расчет не позволяет определить действительную рыночную стоимость недвижимости, что привело к необходимости введения кадастровой стоимости, которая учитывает:

  • Месторасположение здания (населенный пункт, район и улица).
  • Развитость инфраструктуры (наличие рядом детских садов, школ, больниц, остановок общественного транспорта и т.д.).
  • Наличие/отсутствие собственной парковки и/или охраны и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками, которых привлекает местный орган власти

Вернуться

Разница с рыночной ценой.

Учитывая критерии, которые учитываются при расчете, максимально приближенной к рыночной цене является кадастровая стоимость. Разница в данном случае в 1,5-3 раза. Что касается инвентаризационной стоимости, отличие от рыночной цены недвижимости примерно в 10 раз. Именно поэтому размер налога на имущество основывается на кадастровой стоимости, начиная с 2022 года. Планируется, что к 2022 году государство полностью перейдет на расчет налогов на основе кадастровой стоимости.

Вернуться

Кто выдает.

БТИ – орган, который занимается определением инвентаризационной стоимости. Сюда можно обратиться за получением именно этого вида оценки. Что касается кадастровой стоимости, ее оценку можно получить посредством обращения в Росреестр, Кадастровую палату и отделение МФЦ.

Вернуться

Кто может получить.

Каждый вид справки с нужной оценкой может быть получен только собственником недвижимости либо его представителем, предъявившим нотариальную доверенность.

При обращении за информацией следует предъявить:

  • Личный паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  • Заполненное по установленной форме заявление.
  • Чек об оплате госпошлины.

Вернуться

Как получить.

Получить инвентаризационную оценку можно при личном обращении в БТИ с предъявлением перечисленного пакета документов. Что касается кадастрового документа, ее можно заказать через интернет в Росреестре либо обратившись в отделение МФЦ с предъявлением правоустанавливающих документов.

Вернуться

Как оспорить.

Если заявитель не согласен с размером приведенной оценки, он может оспорить ее, путем обращения в судебные инстанции в каждом случае. При этом оспорить инвентаризационную стоимость можно в любое время после ее получения, а в случае с кадастровой оценкой, иск должен быть подан не позднее, чем через 6 месяцев после получения документа.

Вернуться

Порядок оценивания.

Алгоритм действий при инвентаризационной оценке:

  1. Определение основной восстановительной стоимости объекта.
  2. Перерасчет с учетом цен текущего года при помощи специальных коэффициентов.
  3. Определение процента и стоимости физического износа.
  4. Расчет реальной инвентаризационной стоимости.
  5. Расчет налога через умножение результата оценки на поправочный коэффициент, определяемый в пределах определенного промежутка.

Данный вид оценивания занимает достаточно долгое время и требует определенной скрупулезности.

Определение кадастровой стоимости происходит быстрее:

  1. Администрация принимает соответствующее решение о переоценке.
  2. Составляется список объектов, подлежащих переоценке.
  3. Привлекается независимая фирма на конкурсной основе.
  4. Проводится кадастровая оценка в соответствии с актуальными коэффициентами и нормативной базой.
  5. Проводится экспертиза составленного отчета саморегулирующими оценщиками.
  6. Осуществляется передача сведений в органы местного самоуправления и их публикация
  7. Обновленные данные фиксируются в единой базе.

Вернуться

Переоценка.

Специалисты БТИ обязаны каждый год до 1 марта представлять информацию об инвентаризационной стоимости своих объектов по состоянию на 1 января соответствующего года. Что касается кадастровой стоимости, ее переоценка производится каждые 5 лет.

Таким образом, инвентаризационная стоимость также должна быть известна владельцам жилплощади. Сведения о каждом виде оценки в совокупности дают действительную картину стоимости объекта недвижимости.

Вернуться

Вопросы и ответы

Получила налоговое уведомление и сижу плачу((((( платеж вырос в 4 раза, а я в декрете(((( На сегодняшний день моя суммарная инвентаризационная стоимость 3-х объектов свыше 1 000 000 руб, поэтому налоговая ставка 1,02....

Это я все понимаю...

Но хочу знать:

1) кто определяет инвентаризационную стоимость недвижимости?

Можно ли запросить определить ее снова? Как это сделать и к кому обращаться?....

Н-р: в 2016г : ИС 3-комн квартиры (S=100кв.м.) в «элитном» по курганским меркам доме 900000руб. А ИС моей 2-комн квартиры (S=43,7кв.м.) в малосемейке (это когда в 9-этажке 1 подъезд на весь дом и на каждой площадке по 15 квартир) составляет 795915 руб.... Такое возможно или нет?

2) как изменяется инвентаризационная стоимость недвижимости от года к году?

Н-р, моя 2-ком.квартира в 2012г имела ИС 573383 руб, потом повышалась, а в документах за 2016 г ИС составила 795915 руб!!! как это посчитали? Верны ли расчеты? И до каких пор эта ИС будет расти? Ведь именно от нее зависит сумма исчисляемого налога...

в 2012г я платила за нее 1720руб, а сегодня должна заплатить 8118 !!!

И такая ситуация у меня по всем трем объектам.

3) кадастровая стоимость квартиры - можно ли проверить, верно ли она высчитана? когда и где учитывается? Завязана ли она в процессе дарения?

Н-р: КС моей 2-ком.квартиры (дом 1989г постройки) на сегодня 1751178,74 руб, а КС 3-ком. квартиры (дом 1988г постройки) 1688311,61 руб. Дома расположены в одно районе, 500 м друг от друга.....Возможно ли такое?

Эксперт:

Светлана.

Расчет инвентаризационной стоимости относится к компетенции БТИ (бюро технической инвентаризации).
Руководствуется данный орган «Порядком оценки зданий…», утвержденным Приказом Министерства строительства России № 87 от 4.04.1992.
Восстановительная стоимость объекта определяется по уровню цен 1991 года. При этом используются коэффициенты и индексы, учрежденные Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983.
Среди обязанностей БТИ числится требование ежегодного предоставления данных об инвентаризационной стоимости объектов по состоянию на 1 января в налоговую службу.
Исходя их предоставленных данных, ранее исчислялся налог на имущество. В 2014 году был принят закон, изменивший налоговое законодательство в сфере начисления налогов на объекты недвижимости.
Для расчета налоговых ставок стала применяться кадастровая стоимость (п.1 ст.402 НК РФ).
Если используется стоимость инвентаризационная, то обязательно применяется коэффициент-дефлятор.
.
Предполагается, что к 2020 году в налогообложении будет применяться исключительно кадастровая стоимость. До этого времени инвентаризационная оценка сохраняет свою актуальность.
Информация об инвентаризационной стоимости квартиры предоставляется в виде справки, выданной уполномоченным органом.

Но нужно учесть, что стоимость в документе указана по состоянию до 31.11.2013. В большинстве регионов коэффициенты перерасчета восстановительной стоимости не утверждались с 2014 года.
Указанная справка в 2017 году требуется в редких ситуациях, касающихся налогообложения или наследования.
Во всех остальных случаях применяется стоимость кадастровая. Найти информацию об инвентаризационной стоимости можно в техническом паспорте помещения.
Для получения справки об инвентаризационной стоимости необходимо обратиться в БТИ по месту нахождения объекта.
Узнать инвентаризационную стоимость можно и онлайн, через сайт Росреестра. Но нередки случаи, когда оценочная стоимость помещения оказывается чрезмерно завышенной.
Указанное значение может превышать в разы рыночную цену. Это может повлиять на сумму выплачиваемых налогов.
Если результат оценки представляется не соответствующим действительности, собственник вправе оспорить итоги оценки в порядке, утвержденном законодательством.
Кадастровая стоимость определяется оценщиками по решению государственного органа, Результат определения кадастровой стоимости можно оспорить.
Существует три основных способа оспаривания:
1. Подать заявление в комиссию. В соответствии с законом об оценочной деятельности, комиссии созданы при Росреестре, а соответствии с новым законом комиссии будут созданы госорганами. Согласно действующим нормам комиссии, рассматривают заявления об исправлении ошибки и признании кадастровой стоимости равной рыночной, а по новому закону за ними закрепят только последнее полномочие.
Такое заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней.
2. Подача заявления в суд о признании недействительным решения комиссии.
3. В судебном порядке, подав административное исковое заявление. При этом не требуется обращение в комиссию с требованием признать стоимость в размере рыночной стоимости или об исправлении ошибки.

Имеется гараж в собственности с 2001 г.. В ранее в квитанциях налогоплательщика гараж был отражен, но налоги с него не начислялись, т.к указано, что нет инвентаризационной стоимости.

Вопросы: 1. Возможные причины, по которым у налоговой нет информации об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Возможно, застройщик не передал какие-то данные в БТИ? Есть договор купли-продажи с указанием стоимости гаража 110 тыс.руб. Налог за 2015 год исходя из инвентаризационной стоимости 513 тыс. 102 руб.

2. Есть ли какое-то право у собственника предъявить стоимость по договору купли-продажи, чтобы начали начислять налоги исходя из этой суммы?

3. За какой период давности налоговая имеет право начислять налоги «задним числом», желательно с указанием пунктов в налоговом кодексе. Заранее благодарю за ответ.

Эксперт:

Lyuba. Вопрос о причинах неактуален. БТИ больше не определяют инвентаризационную стоимость. Кроме того, налог теперь уплачивается с кадастровой стоимости имущества. Нельзя в 2016 году уплачивать налог с о стоимости гаража в 2001 году, т.е. пятнадцатилетней давности.

Требовать уплатить налог налоговая вправе хоть за весь период, но если в суде ответчик заявляет о пропуске срока исковой давности, налог взыскивается не более чем за три года. Также необходимо оценивать соблюдение налоговой порядка взыскания налога.

При уплате налога на имущество физлиц используется понятие "СУММАРНАЯ инвентаризационная стоимость".

Вопрос. Имея в пределах одного МО квартиру и дачу, ставка налога устанавливается в зависимости от СУММЫ инвентаризационной стоимости обеих этих объектов по закону (Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц" от 09.12.1991 N 2003-1) или же на основании решения органов МСУ о применении именно СУММАРНОЙ стоимости?

Эксперт:

Татьяна,

Сложение суммарной инвентаризационной
стоимости объектов предусмотрено Законом о налогах на имущество физлиц.

Ставки налога на имущество физлиц
устанавливаются и применяются в зависимости от суммарной инвентаризационной
стоимости и типа использования объекта налогообложения. Если в собственности
имеется несколько строений,
помещений и сооружений и они находятся на
территории одного представительного органа местного самоуправления, который установил
по всем объектам единую ставку налога, то налог исчисляется с суммарной
инвентаризационной стоимости всех этих объектов.


Если в собственности имеется несколько
строений, помещений и сооружений и они находятся на территории одного
представительного органа местного самоуправления, который установил различные ставки налога в зависимости от типа их использования
(жилого или нежилого назначения, используемые для личных или коммерческих целей
и т.п.) или иных критериев
, то налог исчисляется с суммарной
инвентаризационной стоимости каждого типа объектов.


Источник: Статья 3 Закона РФ от
09.12.1991 N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц»;

Пункт 10 Инструкции МНС РФ от 02.11.1999
N 54 «По применению закона Российской Федерации „О налогах на имущество
физических лиц“.

Понятие суммарной инвентаризационной стоимости
раскрывается в указанной Инструкции, это — это суммаинвентаризационных стоимостей строений, помещений и сооружений, признаваемых
объектами налогообложения

и расположенных на территории представительного органа местного самоуправления,
устанавливающего ставки по данному налогу (п. 3).

Закон о налогах на имущество является общим, конкретные нормы устанавливаются на местном уровне. Исходить надо в любом случае из местного нормативного акта.

Если в Вашем регионе местными органами установлены различные ставки для разных категорий объектов (одна ставка для квартир, другая — для дач), то складывать стоимость не нужно и налог исчисляется отдельно по каждому объекту. Если ставка единая — стоимости дачи и квартиры надо сложить.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://napravah.com/kvartira/ocenka/inventarizatsionnaya-stoimost.html
  • https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/raznitsa-mezhdu-inventarizatsionnoj-stoimostyu.html
  • https://topurist.ru/article/53981-otlichie-kadastrovoy-i-inventarizacionnoy-stoimosti.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий