Как купить дом в селе без документов

 

Вход на сайт В целях создания благоприятных условий для эффективного использования жилых домов в сельских населенных пунктах, а также упорядочения. Как оформить дом в деревне в собственность, если на него нет никаких документов.

Покупка дома в деревне без документов


Здравствуйте, проблема вот в чем хочу купить домик в деревне под дачу, продает агентство недвижимости хозяйка не вступила в право наследства так как не хватает нового кадастрового паспорта и плана БТИ. Мне сказали, что после оформления предварительного договора купли-продажи и получения задатка, передают мне ключи и расписка от продавца нотариально заверенная, договор тоже с прописанной суммой окончательной.

Какие документы нужно оформить при покупке дома?

Для сделки необходимы следующие документы при покупке дома:

  1. Бумаги, устанавливающие право собственности, а также правоудостоверяющие документы.
  2. Технический паспорт на жилую постройку.
  3. Выписка из домовой книги.
  4. Согласие от лиц, которые имеют регистрацию в доме, о том, что они выпишутся в срок, установленный договором.
  5. Бумаги, подтверждающие отсутствие налоговых задолженностей.
  6. Выписка из ЕГРП.
  7. Земельный кадастровый паспорт (уведомление о том, что сведения в Кадастровой палате отсутствуют).
  8. Согласие о продаже со стороны супруга, нотариально заверенное. Разрешение органов опеки (предоставляются при необходимости).

Предварительный и основной договор

Перед тем, как подписать основной договор купли-продажи, продавец и покупатель могут оформить предварительный договор, который будет закреплять намерения в отношении основного документа. Основной договор далее будет заключаться на основании предварительного.

Предварительный договор содержит следующие разделы:

  • условия по осуществлению сделки;
  • условия относительно предмета договора;
  • время, требуемое для заключения основного документа. Если таковое время не оговорено сторонами, то период длится 1 год с момента заключения предварительного документа. При уклонении одной стороной в подписании основного договора, вторая имеет право обратиться в судебный орган. В случае, когда в отведенные сроки основной договор не подписывается, заставить подписать его принудительно невозможно, следовательно, и предварительный документ становится недействительным.

Государственная регистрация предварительного документа не требуется.

Основной договорной документ купли-продажи дома составляется письменно и должен иметь подписи обеих сторон. Он может быть нотариально заверен, если на то есть воля сторон.

Договор содержит следующие обязательные пункты:

  1. Наименование.
  2. Дата с местом его заключения.
  3. Предмет договора (подразумевается перечень объектов продажи).
  4. Признаки, идентифицирующие каждый объект: расположение, назначение, номер инвентаризации, площадь, данные о регистрации прав в ЕГРП.
  5. Стоимость договора с указанием общей цены и сумм по каждому объекту.
  6. Дополнительные условия в виде периода вступления в право собственности, гарантий, порядка передачи денежных средств и т.д.

Факт передачи недвижимых объектов рекомендуется оформлять самостоятельным документом в виде передаточного акта. Однако в договоре может быть приведен пункт, согласно которому сам договор является актом передачи имущества.

Денежные расчеты

Производить денежные расчеты можно двумя способами: наличным и безналичным. При наличном расчете лучше, чтобы присутствовали свидетели, например, нотариус, риелтор. Если деньги кладутся в банковскую ячейку, то свидетелем может выступать сотрудник учреждения, к тому же появляется возможность проверить купюры на подлинность.

Как только денежные средства будут переданы покупателем, то ему стоит запросить от продавца расписку, подтверждающую факт получения денег. Когда расчет произведен, стороны подписывают договор и акт-передачи имущества.

Если утеряны

Если документов нет по причине их утери или порчи, необходимо обратиться в управление Росреестр или орган местного самоуправления, чтобы сделать дубликаты, оформление которых также требует времени и имеет некоторые нюансы. Перед этим владелец должен подать объявление в местную газету об утере документов с заявлением о том, что их следует считать недействительными. Однако в этом же объявлении нужны такие сведения, как номер и дата правоустанавливающего утерянного документа, площадь объекта недвижимости, номер кадастрового плана, адрес местонахождения дома, фамилия и инициалы собственника.

Выпуск газеты с публикацией объявления нужно приложить к поданному заявлению о необходимости получить дубликат. Также прилагается копия паспорта и идентификационного кода заявителя. В заявлении, которое подаётся в местное отделение Росреестра, обязательно указывается, по какой причине и в каких обстоятельствах оригиналы были утеряны. После проверки поданных документов будет выдано специальное разрешение о выдаче дубликата. Его, вместе с уже собранными документами, в том числе и на землю, которые относятся к дому или земельному участку под ним, после также прилагают к заявлению с квитанцией об уплате государственной пошлины. Далее этот пакет будет передан на оформление непосредственно в Росреестр, а заявителю будет озвучена дата, когда можно явиться за готовым дубликатом.

Как правильно составить договор купли продажи дома с земельным участком

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре. Это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  • Подписывают договор обе стороны, включая дату и город в шапке договора;
  • Фиксируйте в документе полную сумму сделки цифрами и прописью;
  • Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой форме, валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  • Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  • Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Скачать образец договора можно здесь.

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

  1. Нанять риелтора;
  2. Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

  • Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
  • Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
  • Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

  • Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

Вход на сайт


В целях создания благоприятных условий для эффективного использования жилых домов в сельских населенных пунктах, а также упорядочения государственной регистрации в отношении данной категории жилых домов:

1.1. договоры купли-продажи, мены, дарения (далее — договоры) находящихся в сельских населенных пунктах жилых домов с хозяйственными и иными постройками или без них, не зарегистрированных в территориальных организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — организация по государственной регистрации), сведения о которых внесены в похозяйственную книгу сельского исполнительного комитета до 19 марта 1985 г.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Все зависит от того, какие документы есть на дом и землю, на кого она приобреталась и т. д. В обычный, но неисчерпывающий пакет входит кадастровый паспорт на землю и дом, ЕГРН на дом и землю, справки о том, что нет долгов по коммунальным услугам (за газ, свет, канализацию и прочее), различные акты и распоряжения от управы и другие документы, которые определяются в зависимости от основания права собственности.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы продать земельный участок, вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

Вопросы и ответы

Хочу купить дом в деревне. Продавец приобрел дом 6 лет назад дом не оформлял.Из документов домовая книга, план на газ, расписка в получении денег написанная от руки при 2- свидетелях.С чего начать?

Эксперт:

Галина!

Первым делом нужно заказать выписки из ЕГРП в Росреестре и кадастровый план — из них можно узнать, оформлены ли право собственности на земельный участок и на дом, состоят ли они на кадастровом учете. Дальше в зависимости от полученных сведений. Если продавец на себя документы не оформлял, то формально он и не может этим домом распоряжаться, т.к. по закону право собственности возникает с момента его регистрации в ЕГРП, независимо от факта уплаты денег. Если в запрашиваемых документах будут сведения о собственнике, то Вам нужно связываться с ним — либо напрямую, либо через нынешнего продавца — он на основании своих договоренностей с прежним собственником может хотя бы взять на себя доверенность и оформить сделку купли-продажи с Вами от имени собственника. Если же в запрошенных документах не будет никаких сведений, т.к. прежние владельцы не оформляли право собственности, тогда всё сложнее. В этом случае Вам придется прожить в доме 15 лет, чтобы оформить его на себя по приобретательной давности, но до этого времени есть риск заявления прежних владельцев о праве собственности. Если на дом и землю нет никаких документов, то вряд ли Вы сможете оформить их на себя, т.к. как минимум в домовой книге Вы не значитесь.

В-общем, чтобы не было риска, требуйте от продавца оформления всех документов на дом и землю, после чего покупайте их и оформляйте на себя. Если такой возможности нет, лучше не связываться.

В деревне ни у кого не оформлены ни дома,ни земля. Всё живут в них или используют как дачи.Адреса у домов есть,но с давних времён они были построены ещё прадедами либо дедами и ни кто их не оформлял.Возможно ли их продать без оформления,чтобы покупатель потом сам оформил на себя.А с нашей стороны договор через нотариуса,что мы принимаем от него деньги за продажу дома по такому-то адресу,и на недвижимость и землю не претендуем.

Эксперт:

Возможно ли их продать без оформления, чтобы покупатель потом сам оформил на себя.

Возможно, если согласен покупатель. Это по доверенности, на основании выписки из похозяйственной книги на право владения данным домовладением и земельным участком. С оформлением и регистрацией ваших прав собственности, а затем сделка с покупателем.

А с нашей стороны договор через нотариуса, что мы принимаем от него деньги за продажу дома по такому-то адресу, и на недвижимость и землю не претендуем.

Достаточно по расписке.

планируется покупка дома в сельской местности. Текущий собственник вступил в наследство в 2002 году, право собственности зарегистрировал только в 2019. С документами на дом вроде все в порядке. На земельный участок есть старое межевое дело от 2002 года, в котором почему-то нет кадастрового номера. Отсюда вопросы:

1) Можно ли оформлять сделку купли-продажи дома с таким набором документов, а уже потом самостоятельно заниматься оформлением земли. Ну то есть, зарегистрирует ли ее нотариус? И если да, тогда про земельный участок в ДКП вообще ничего не говорить?

2)Продавцы являются дальними родственниками, поэтому определенное доверие к ним есть. Но не может так получиться, что купим дом, а земля останется в их владении и ее придется выкупать отдельно?

3)В целом, если купить только дом, а землей в дальнейшем совсем не заниматься, никаких угроз к владению домом не возникнет допустим со стороны муниципалитета? И вообще к дому прилагается хоть какой-то кусок земли, вроде двора (весь земельный участок 30 соток) или права будут ограничены только границами стен дома?

Прикрепляю несколько фотографий, может быть помогут прояснить ситуацию.

Эксперт:

Можно ли оформлять сделку купли-продажи дома с таким набором документов, а уже потом самостоятельно заниматься оформлением земли. Ну то есть, зарегистрирует ли ее нотариус? И если да, тогда про земельный участок в ДКП вообще ничего не говорить?

Иван

Во-первых нотариус не регистрирует сделки. Регистрацию осуществляет Росреестр, а документы принимают в МФЦ. Сделка, проводится через нотариуса, только в исключительных случаях, например, доля в праве. Во-вторых — сделку теоретически можно осуществить, но в вашей пояснительной записке содержится информация, что земельный участок принадлежал умершему, если это так, то при оформлении наследства нотариус должен был выдать свидетельство на наследство и на дом и на земельный участок, с последующей регистрацией этих документов.

Продавцы являются дальними родственниками, поэтому определенное доверие к ним есть. Но не может так получиться, что купим дом, а земля останется в их владении и ее придется выкупать отдельно?

Иван

Это невозможно, дом и земля являются неотделимыми объектами в данной случае.

В целом, если купить только дом, а землей в дальнейшем совсем не заниматься, никаких угроз к владению домом не возникнет допустим со стороны муниципалитета? И вообще к дому прилагается хоть какой-то кусок земли, вроде двора (весь земельный участок 30 соток) или права будут ограничены только границами стен дома?

Иван

Права не ограничены границами стен. Участок подразумевается именно тот, какой есть. То есть, исходя из сложившегося порядка пользования и материалов межевания.

Хочу купить дом но он без документов как можно купить дом в деревне в доме прописаны три человека хозяйка сама не может сделать документы

Эксперт:

Светлана. Ни в коем случае не покупайте дом без документов. Если хозяйка не может собрать документы — соберите за нее их сами — пусть она даст Вам доверенность на сбор необходимых документов. И перед сделкой купли-продажи требуйте снятия жильцов с регистрации — иначе так и будут с вами прописаны. Тщательно проверяйте все документы перед сделкой — чтоб потом не обращаться в суд и не доказывать, что вы правы.

Бабушка продала дом в деревне по расписке в 2010 году. Новые хозяева заплатили 50000 рублей. Бабушка проживала в этом доме с 1994 года после смерти своей матери. Наследство не оформляла, поэтому дом продала без документов по рукописной расписке. Сейчас выяснилось, что в Росреестре за бубушкой числится участок по адресу дома как ранее учтенный, и приходят квитанции из налоговой на землю. Бабушка очень жалеет, что продала дом за гроши, т.к. если бы она знала, что является собственником, продала бы дом значительно дороже. Вопрос: возможно ли вернуть дом или потребовать заплатить за него более крупную сумму?

Эксперт:

Иван Александрович!

В принципе, возвратить дом и, соответственно, уплаченные за него деньги возможно. Возможно также потребовать доплаты за дом. Но все это при условии, что покупатели согласятся вернуть дом добровольно. Другие пути возврата могут быть связаны с искажением действительности. Возможно, что земельный участок и зарегистрирован за бабушкой, но, как следует из Вашего вопроса, дом за ней не зарегистрирован. Следовательно, бабушка собственником дома не является. Отсюда следует, что сделка по продаже дома незаконная. Базируясь на этом, возможно Вашей бабушке истребовать дом обратно, возвратив уплаченную сумму, а затем вновь продать дом по новой, более высокой цене.

Другими словами, если Ваша бабушка поставит в известность покупателей о том, что намерена расторгнуть договор купли-продажи, возможно, что покупатели согласятся доплатить ей за дом определенную сумму. Полученные же за дом деньги она может именовать авансом к основной сумме. Более определенно можно бы было ответить, ознакомившись с распиской.

Эксперт:

Уважаемый Максим Александрович!

Собственником недвижимости признается лицо, право которого
зарегистрировано в установленном законом порядке. Документами, подтверждающими
права собственности на недвижимость, являются: если объект приобретен до 2000
года – регистрационное удостоверение, договор, свидетельство о праве на
наследство, после 2000 года – Свидетельство о государственной регистрации
права.


В данном случае покупатель собственником не является так, как его право не зарегистрировано в Реестре. В данном случае Ваша сделка является

недействительной и не порождает никаких юридических последствий.Поэтому можете
требовать возврата денежных средств.

Эксперт:

добрый вечер! чтобы узнать, кто является правообладателем жилого дома можно заказать выписку из ЕГРП, обратившиь с заявлением в УФРС по месту нахождения дома. Однако, как я предполагаю, что никаких сведений о правообладателях на дом в Росреестре нет.

Если Ваша бабушка не сможет договориться с приобретателями дома о доплате, то ей придется сначала оформлять свое право собственности на дом в установленном порядке.

В соответствии с положениями ГК РФ наследник может фактически принять наследство, если он владеет и пользуется наследственным имуществом, несет расходы по его содежанию.

Вашей бабушке через суд необходимо установить факт принятия наследства. На основании решения суда, зарегистрировать свое право собственности на дом.

Затем также в судебном порядке можно требовать изъятия имущества из чужого незаконного владения приобретателей, ссылаясь на то, что договор купли-продажи жилого дома в надлежащей форме не был заключен, по расписке были переданы деньги в качестве аванса.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • http://lawyersfree.ru/pokupka-doma-v-derevne-bez-dokumentov-24823/
  • https://pravovojrezultat.ru/drugoe/kak-oformit-kuplju-prodazhu-doma-v-derevne.html
  • https://pravonedv.ru/dom/oformit-net-dokumentov.html
  • https://kakzarabativat.ru/pravovaya-podderzhka/kuplja-prodazha-doma-s-zemelnym-uchastkom/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий