Как купить земельный пай

 

Закон о земельных паях: кто может получить? Как можно использовать земельные паи колхозников? Сколько гектар составляет земельный пай и какова его цена? Особенности оформления купли-продажи земли сельхозназначения. Можно ли продать земельный пай сельхозназначения и как это сделать? Рассмотрим всю процедуру, начиная с определения стоимости пая и заканчивая сбором необходимых документов.

Как продать земельный пай сельхозназначения, особенности продажи

Земельный участок владелец можно продать только после того, как предложит его купить органам местной власти (согласно ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Для этого составляется письмо в администрацию, в котором указываются:

  • размеры и территориальное расположение участка;
  • стоимость для продажи;
  • расчетные сроки.

Государственные органы в течение 1 месяца должны вынести свое решение и уведомить собственника. При положительном ответе владелец земли в течение года пользуется разрешенным правом на продажу. Если сделки не произошло, нужно будет снова брать разрешение.

У продавца земли должны быть такие документы:

  1. Кадастровый паспорт или выписка с указанием возникшего основания владения.
  2. Государственное свидетельство о праве собственности.
  3. Разрешение супруга (-ги) на проведение сделки. Одобрение оформляется нотариально.
  4. Решение муниципального совета о намечающейся продаже.
  5. Выписка из БТИ (при наличии построек на земле).
  6. Справка ЕГРП.
  7. Нотариальная доверенность на представителя, осуществляющего продажу.

Договор купли-продажи проходит при нормативном регулировании ГК РФ, и должен иметь необходимые данные о двух сторонах сделки.

Скачать образец договора купли-продажи земельного пая сельхозназначения.

Если продавец состоит в кооперативе, то он (после полученного согласия на сделку местной власти) должен будет разослать уведомления о намерении продажи другим владельцам общих гектаров, разделенных по паям. Все пайщики имеют право первоочередного приобретения сельскохозяйственной земли.

В уведомлении должны быть указаны данные о площади, стоимости и времени расчета. Ждать ответа от собственников нужно 30 дней. Если они откажутся и не будут возражать против продажи пая, владелец может распорядиться землей по личному усмотрению.

ВАЖНО! Покупка земельного участка без согласия местной власти будет считаться недействительной. Узнайте также, кто может вернуть налоговый вычет за покупку автомобиля?

Как открыть индивидуальный инвестиционный счет, зарабатывать и получать за него налоговый возврат? Читайте у нас!

Как определить надежность банка, основные показатели: 

Что такое земельный пай?

Понятие земельного пая подразумевает земельный участок, который был распределен между членами сельскохозяйственного предприятия. Земельный участок имеет свою стоимость и при приватизации земельного пая собственник получает права на распоряжение имуществом.

Примечание! Земельный пай подразделяется на участки, которые предусмотренные для выгула скота, обработки и высадки сельскохозяйственных культур, постройка дач и других хозяйственных построек. Бесплатные паи оформляются для членов колхозов и совхозов при постоянном проживании в сельской местности.

Кому разрешено продать свой пай?

Начать необходимо с того, что преимущественным правом на приобретение участка пользуется местная администрация, а также другие дольщики. В данном случае паевые земли подобны коммунальной квартире. У каждого собственника есть право только на её часть, и реализовать собственные метры или гектары невозможно без согласия остальных.

Если нарушаются какие-либо условия, то сделка может оспариваться в судебном порядке. Кроме того, не разрешается заявлять такую первоначальную стоимость, которая будет выше той, по которой пай будет в итоге продан.

При снижении цены участка в процессе переговоров об этом необходимо уведомить администрацию.

Кроме того, пай можно продать не только администрации или кому-либо из дольщиков, но и коммерческим организациям или посторонним лицам. В таком случае есть только одно условие – они обязательно должны быть российскими резидентами.

От чего зависит стоимость земельного пая?

Помимо того, как продать земельный пай, многих интересует, по какой цене это можно сделать.

Владелец участка земли имеет право самостоятельно устанавливать стоимость пая, принадлежащего ему, при этом он должен сообщить о цене местной администрации. Сколько стоит земельный пай? Цена его складывается из различных факторов, в числе которых главными являются близкое расположение к крупным городам и наличие транспортной развязки. Расположение пая в большом селе, если в нём есть вся нужная инфраструктура и можно построить или приобрести дом, чтобы проживать там на постоянной или временной основе, также будет на руку продавцу. Подобный участок можно продать по более высокой цене.

Обычно оценка земельного надела осуществляется по следующим параметрам:

  • состояние земли;
  • степень плодородности почвы;
  • размер участка земли;
  • наличие коммуникаций и дорог.

Нужно отметить, что даже в одном регионе цены могут на порядок отличаться. Именно поэтому при определении стоимости пая земли ориентироваться необходимо на подобные участки, обладающие примерно такими же параметрами. При наличии сомнений лучше всего обратиться к независимому оценщику для того, чтобы потом не жалеть об упущенной выгоде. При этом нужно помнить, что, согласно статье 226 в НК РФ, граждане должны выплатить налог с этого дохода в размере четырнадцати процентов. Собственник также может оформить договор дарения на своих родственников или посторонних людей.

Необходимый пакет документов

Для совершения сделки потребуется следующий перечень документов:

  • Заявление;
  • Документы, удостоверяющие личность от обеих сторон;
  • Свидетельство на право собственности;
  • Кадастровый паспорт;
  • Квитанции об уплате госпошлины;
  • Подготовленный договор купли-продажи.

Документы стоит начать собирать предварительно, так как на это может потребоваться время.

Как продать земельный пай сельхозназначения?

Сельскохозяйственные земли являются ресурсом государства, который играет важную роль в экономике аграрного сектора нашей страны. Такие угодья могут использоваться исключительно по своему прямому назначению, а именно для растениеводства или животноводства. Кроме того, разрешается эксплуатация для образовательной или научно-исследовательской деятельности. Соблюдая определённые условия, собственник может распоряжаться выделенной ему долей земли по собственному усмотрению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77, статус земель сельхозназначения принадлежит:

  • пашням;
  • плодовым садам;
  • лугам под сенокос;
  • пастбищам;
  • лесным массивам или природным заповедникам;
  • лесополосам.

Такие участки могут быть предоставлены юридическим лицам или гражданам для пчеловодства, животноводства, овощеводства и другой хозяйственной деятельности. На них допускается размещение ограждений, навесов, пасек и иных временных построек.

При продаже земельного пая сельхозназначения необходимо действовать так, как в предыдущем случае. Из-за того, что у данного товара есть определённая специфика, довольно сложно найти покупателя. Статус таких участков позволяет использовать их с конкретно установленной целью. Кроме того, обычно они находятся за пределами населённого пункта. Поскольку рядом располагаются магистрали, искусственные защитные насаждения и лесные массивы, существенно ограничиваются возможности использования такой земли.

Реализация земли

Собственник может продать, обменять, сдать в аренду, отдать или подарить, оформить в залог, внести в виде уставного капитала при вступлении в кооператив.

Часто паи не используются рационально, в полной мере, не принося пользы ни государству, ни собственнику, тогда лучший вариант-сдача в аренду тому, кто сможет реализовать землю правильно и эффективно. Владелец же сможет иметь постоянный доход от арендной платы.

Срок аренды не ограничен, ее стоимость носит договоренный характер сторон. Сделка сроком более года регистрируется в «Росреестре».

Также российским законодательством предусмотрена продажа права собственности сельскохозяйственного участка земли. Это прописано в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Предпочтительно право покупки пая отдается государству или его административным единицам.

Для заключения сделки оформляется договор купли-продажи, описывающий:

  • стоимость участка, и размер налог в гос. казну;
  • расположение и масштаб;
  • тип территории, постройки;
Если выделенная земля не используется более трех лет, то она переходит в собственность муниципалитета.

Покупка земельных паев

Процедура приобретения земельного пая не вызывает особой сложности. Владельцу необходимо заключить с покупателем договор, где будут указываться размер участка и срок, в течение которого права на владение переходят новому владельцу.

Обязательное условие — прилагать при продаже земельного участка все необходимые документы, свидетельствующие о праве распоряжения имуществом и детальная информация о земельных ресурсах.

Покупатели чаще всего отдают преимущество при наличии следующих сведений:

  • наличие детального плана на участок;
  • отметки границы участков;
  • разрешение на проведение строительства на приобретённой земле;
  • расчет кадастровой стоимость и справки, где такой вид стоимости указывается;
  • наличие одного владельца.
Отметим! Такие земельные паи имеют более высокую стоимость и составляют меньше проблем при оформлении и при необходимости дальнейшей перепродажи.

Порядок действий

При желании приобрести земельный пай необходимо выполнить следующий алгоритм действия:

  • получение разрешения на продажу участка от сельхозпредприятия, которым был выдан пай, если земельный участок не приватизирован;
  • получение справки, что участок не находиться в обременении;
  • получение сведений о его кадастровой стоимости;
  • составление документа купли-продажи;
  • передача документов и денежных средств;
  • оформление документов новым владельцем.

Право на первоочередное приобретение земли принадлежит местной администрации, поэтому перед началом оформления сделки необходимо отправить уведомление в органы местной администрации.

После получения ответа процедура оформления может проводиться, чаще всего переоформление на нового владельца занимает не менее 1-2 месяцев.

От чего зависит стоимость пая?

Стоимость участка, как и любого имущества, зависит, в первую очередь, от состояния на момент приобретения.

При расчете стоимостной оценки учитываются следующие особенности:

  • расположение участка и наличие на нем построек;
  • расстояние между населёнными пунктами;
  • размер;
  • состояние почвы;
  • наличие необходимых документов и черты с другими участками.
Отметим! Кроме этого многие покупатели оценивают расположение коммуникаций, которые могут в дальнейшем снизить вероятность дополнительных финансовых затрат.

Необходимые документы

В период продажи имущества владельцу участка необходимо предоставить следующие виды документации:

  • документы, удостоверяющие право распоряжения паем;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • технический план участка и общий план территории;
  • справка о стоимостной оценке;
  • справка оботсутствии закладов;
  • соглашение муниципальных органов на проведение такого рода сделки.

После предоставления всех необходимых документов может быть оформлена сделка. Договор рекомендовано составлять от руки или используя специальные бланки. Специалисты рекомендуют обращаться за помощью в нотариальные организации, которые помогут оформить документ с учетом всех важных условий.

Отметим! Процедура купли-продажи требует уплаты налога. Многие граждане пытаются обойти стороной такую процедуру, однако такие сделки очень часто заканчиваются плачевно и считаются незаконными.

Договор купли- продажи — образец

Договор может иметь свободную форму, однако в документе должны быть соблюдены условия, которые предусмотрены законодательными базами.

При необходимости составления договора о приобретении участка можно воспользоваться следующим образцом:

Вопросы и ответы

Мне предлагают купить не выделенный колхозный пай в Московской области.Продает наследница.

Продает по генеральной доверенности плюс нотариальная расписка, что не отзовет свой й ни в коем случае. Такая сделка вообще может иметь юридическую силу? Или я сильно рискую? Как правильно соблюсти все процедуры при продаже-покупке земельных паев колхозов?

Заранее за ответ.

С уважением, Рузанна

Эксперт:

Покупка по доверенности всегда сопряжена с определенным риском. А от кого у нее довернность, не совсем понятно?

Эксперт:

Мне предлагают купить не выделенный колхозный пай в Московской области.Продает наследница.

Если у этой наследницы имеется соответствующее свидетельство о вступлении в наследство, она действительно вправе продать свой невыделенный земельный пай. Но при этом крайне желательно Вам обратиться в хозяйство, который владеет земельным, паем и ознакомиться с их уставом, в котором должна быть прописана возможность реализации посторонним лицам земельных паев, не проживающих в местности, где расположено само хозяйство. Из практики хорошо известно, что некоторые хозяйства в своих уставах предусмотрели запрет отчуждения земельных паев лицам, проживающим в других районах, областях, краях по причине затрудненности расчета с ними по использованию земли.

Если Вы проживаете в той же местности, где расположено хозяйство, владеющее землей, препятствий быть не должно.

Договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, после чего копия договора передается в хозяйство.

Сохраните себе доверенность купли-продажи, а также возьмите и храните копии доверенности и расписки.

Совершив сделку купли-продажи, Вы должны будете решить как использовать землю: то ли требовать выдела для организации и ведения КФХ или ЛПХ, то ли для передачи другому хозяйству во временное пользование, то ли оставите тому хозяйству, которое ныне владеет и пользуется землей. В последнем случае придется Вам заключать договор аренды земельного пая, равно как и и в других случаях, кроме, если будете сами заниматься (после выдела) крестьянским (фермерским) хозяйством или личным подсобным хозяйством.

Имейте в виду, что выдел земельного пая связан с определенными трудностями особенно, если хозяйство этому противится.

В принципе, хозяйству безразлично, кто является собственником земельного пая — Вы или наследник, либо кто-то другой. Им важно, чтобы этим паем они и дальше владели и пользовались.

Эксперт:


Если наследница надлежащим образом вступала в наследство и есть все документы, то ей не нужна будет доверенность, она будет руководствоваться свидетельством о праве на наследование по закону/завещанию.

Если же жив наследодатель то в таком возрасте продавца это всегда риск, тк если с продавцом, от чьего имени происходит сделка, что то случится, то доверенность перестанет действовать.

Так же, даже если мы оставим в стороне вопросы оформления членства в кооперативе и просто ст.250 ГК РФ и ст.8 ФЗ Об обороте земель с/х назначения, то отказ от гражданских прав не допустим, поэтому нотариальная расписка подобного рода по сути роли не играет-это филькина грамота.

Эксперт:

Покупку пая, то есть доли в праве собственности за земельный участок сельскохозяйственного назначения (как я понял, земля оформлена именно так), лучше оформлять напрямую с собственником земельного участка. Делать это необходимо по нескольким причинам.

Во-первых, сам участок не выделен, а есть только право собственности на долю, у земли есть несколько сособственников, которые имеют право преимущественной покупки, наравне с администрацией субъекта федерации — МО или муниципалитета, если в соответствующем законе субъекта об этом сказано (ст. 8 Федерального закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Продавец должен известить других собственников и субъект (администрацию области) об условиях продажи и о цене. Если в течение месяца никто не ответит (ответит отказом) продажа возможна. Сделка, заключенная с нарушением этого правила ничтожна в силу прямого указания закона (п. 4 ст. 8 указанного закона), влечет возврат сторон в первоначальное положение и возможные проблемы по получению от продавца денег, присущие любому взысканию денежных средств. Для этого надо проверять выполнена ли эта обязанность продавцом.

Во-вторых, надо быть уверенным, что участок не обременен (арестом, не является предметом ипотеки, лизинга) — получить выписку из Росреестра.

В-третьих, продажа по доверенности сопряжена с риском отзыва доверенности до момента сдачи документов в Росреестр на переход права собственности. (Ну, и кроме того, Вы должны понимать, что использовать такой земельный участок для строительства жилья нельзя.) В этом случае, сделка может быть признана недействительной в суде по иску продавца.


Эксперт:

-Мне предлагают купить не выделенный колхозный пай в Московской области.

Вам нужно иметь в виду что в этом случае такие сделки регулируется и специальным законном об обороте земель с/х назначения. Если вам предлагают купить земельный пай находящийся в общедолевой массе собственников земельных долей и не проводилось выделение земельного участка в счет земельной доли то согласно ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями):

Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образомтолько после выделения земельного участка в счет земельной доли.


-Согласно ограничений установленных ст.12 -Продать свою невыделенную земельную долю собственник может – только другому участнику долевой собственности /лицу у которого уже есть в этом земельном массиве земельная доля-пай/ или с/х организации арендующей землю пайщиков если у вас нет в этом земельном массиве доли приобрести ее без выделения на местности вы не сможете. Для продажи ее иным лицам придется сначала выделить земельную долю в соответствии с требованиями ФЗ об обороте земель и соблюсти требования преимущественного права покупки установленные ст.8 ФЗ об обороте земель.

Что касается доверенности согласен с коллегами - если наследница вступила в наследство и получила свидетельство о праве собственности на земельную долю-пай то доверенность ей, как собственнику по документу на продажу, не нужна. Вам желательно посмотреть все документы на землю со специалистом до начала оформления сделки.

Эксперт:

1. Посмотрите документы на землю(должно быть свидетельство о праве на наследство с указанием вы нем пая)

2. Если продавец оформляет доверенность на вас, то все действия совершаете вы(но ее могут отозвать-риск, согласен с коллегами), но имейте ввиду что регистрационные действия и иные юридические процедуры стоят денег, то есть решите этот вопрос сразу с продавцом. Поинтересуйтесь чем вызвана необходимость оформлять доверенность, а не участвовать в сделке лично.

3.обязательно соблюсти процедуру по извещении лиц имеющих преимущественное право покупки.

4. Запросить выписку из ЕГРП об отстутствии обременений.

Эксперт:

уважаемая Рузанна!

Поскольку мои коллеги уже отметили множество прочих аспектов планируемой сделки, хочу подробнее остановиться лишь на одном. Гражданский кодекс РФ гласит:

Статья 22. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина

1. Никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом.

2. Несоблюдение установленных законом условий и порядка ограничения
дееспособности граждан или их права заниматься предпринимательской либо
иной деятельностью влечет недействительность акта государственного или
иного органа, устанавливающего соответствующее ограничение.

3. Полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или
дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение
правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев,
когда такие сделки допускаются законом
.

Для указанных правоотношений законодатель не установил исключение. Следовательно, нотариально удостоверенное заявление об отказе от отзыва пая не порождает никаких юридических обязанностей и объективно служит только для Вашего психологического комфорта.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://lopatnik.info/invesment/property/zemelnye-pai-selxoznaznacheniya.html
  • https://pravonaslednik.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/kak-kupit-zemelnyj-paj-poryadok-dejstvij-neobxodimye-dokumenty.html
  • https://businessman.ru/kak-prodat-zemelnyiy-pay-poshagovaya-instruktsiya-mojno-li-prodat-zemelnyiy-pay.html
  • http://terrafaq.ru/zemlya/dachnaya-amnistiya/zemelnogo-paya-procedura.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий