Как оформить дарственную на долю в квартире

 

Дарение доли в квартире близкому родственнику – процедура, к которой нередко обращаются, чтобы гарантированно передать имущество. Суть ее во многом повторяет завещание, вот только одаряемому не приходится ожидать смерти дарителя. Процедура дарения доли в квартире имеет ряд юридических особенностей, которые следует учитывать. Грамотный подход к оформлению сделки - залог вашей

Особенности дарения

Особое внимание при оформлении договорных отношений нужно уделить условиям, касающимся описания объекта дарения и одаряемого, поскольку именно эти пункты являются существенными для такого рода сделок.

В документе четко прописываются стороны договора – одаряемый и даритель, указываются их персональные данные и реквизиты документов, удостоверяющих их личности.

Если даритель действует через представителя, то в доверенности обязательно указывается гражданин, в чью сторону осуществляется отчуждение недвижимости.

Описание объекта договора должно позволять четко идентифицировать объект недвижимости и содержать следующие сведения:

  • Полный адрес;
  • Кадастровый номер;
  • Количество квадратных метров общей и жилой площади;
  • Размер доли.

Указание в договоре формулировки, выражающей намерение дарителя передать в собственность другому лицу личное имущество без определения конкретных характеристик, автоматически приводит к недействительности договора.

Дарение имеет безвозмездный характер и включение в договор любых встречных требований, предъявляемых дарителем к одаряемому, приводит к недействительности договора.

Даритель имеет право оставить за собой право проживать в подаренной им квартире на определенный срок или до конца жизни.

Запрещается включать в договор пункт о том, что доля в недвижимом объекте передается во владение одаряемого после смерти дарителя. Такое волеизъявление может сдержаться исключительно в завещании.

Предлагаем вам скачать образец договора дарения доли в квартире: Скачать бланк.

Законным представителям запрещено передавать в дар собственность, которой владеют несовершеннолетние, недееспособные лица, находящиеся на попечении.

Следует помнить, что приняв в дар недвижимость, одаряемый получает доход, который облагается налогом на доходы физлиц.

На основании требований Налогового Кодекса РФ одаряемый обязан подать декларацию в налоговую инспекцию и уплатить 13% (если одаряемый является иностранцем – 30%) от стоимости доли квартиры в местный бюджет.

Не должны платить налог лица, состоящие в близком родстве с дарителем.

Предлагаем вам скачать образец дарственной на долю в квартире близкому родственнику: Скачать бланк.

Дарственная как способ обойти право преимущественной покупки

Дарение части недвижимости – безвозмездная сделка. Получать соглашение на её совершение не нужно. Поэтому при возникновении спора с другими совладельцами нередко прибегают к составлению дарственной вместо договора купли-продажи. При этом притворное дарение маскирует куплю-продажу и обеспечивает переход права собственности на долю недвижимости. Существует два варианта того, как написать дарственную на долю в квартире для обхода права преимущественной покупки.

Дарение опосредствует переход права собственности на всю отчуждаемую долю. Обычно так оформляются дарственные на долю квартиры между близкими родственниками или другими доверенными лицами. Дело в том, притворный одаряемый (действительный покупатель) по такой сделке сильно рискует. В случае отмены дарения или признания дарственной недействительной, недвижимость возвращается притворному дарителю (действительному продавцу). При этом притворный одаряемый лишён возможности требовать возврата тайно уплаченной выкупной цены.

По дарственной отчуждается микрополе (например, 1/18). С её помощью будущего покупателя вводят в состав совладельцев и, таким образом, наделяют правом приоритетной покупки. Основную долю (5/18) ему продают в обычном порядке. Итого, приобретатель становится законным собственником 1/3 недвижимости (1/18+5/18=6/18=1/3). Обе сделки законны. Неудобство заключается в том, что регистрировать их в ЕГРП придётся последовательно. Всё становится сложнее, если доля квартиры считается частью наследства без завещания.

✅ Список необходимых документов

Успешность предстоящей сделки зависит от собранных документов.

Заявители должны явиться в МФЦ, имея при себе:

  • паспорта (оригиналы);
  • заполненный бланк договора дарения (не подписанный!);
  • документ-основание возникновения права собственности на квартиру или долю – договор приватизации, купли-продажи, обмена и др.;
  • свидетельство или выписку из ЕГРН о регистрации права;
  • выписка из поквартирной карточки – о проживающих (прописанных) лицах;
  • соглашение дольщиков – если жилье находится в долевой собственности;
  • нотариальное согласие второго супруга;
  • техпаспорт на квартиру;
  • выписка по лицевому счету – выдается в ЖЭУ;
  • кадастровый паспорт – сейчас заменен выпиской из Росреестра;
  • разрешение органа опеки (при необходимости).

Нотариус запрашивает такой же список документов, которые придется дополнить оценочным актом – для расчета госпошлины за нотариальное удостоверение дарственной. Оценка бывает кадастровой, инвентаризационной и рыночной.

Старайтесь брать свежие данные по кадастровой оценке. Большинство нотариусов делают запрос в ЕГРН и узнают о стоимости доли на текущую дату.

Предмет дарения: целостный объект или доля?

Задумались, как сделать дарственную на долю в квартире, домовладении, коммерческой недвижимости? Сначала убедитесь, что дарению в вашем случае подлежит именно доля, а не целостный объект.

Бытовой логикой при отчуждении недвижимости пользоваться нельзя. Трехэтажный дом в зоне индивидуальной жилищной застройки в кадастре недвижимости может значиться как единый объект, а может, как 3 квартиры (по одной на этаж). Мансарда, цоколь и подвал могут быть техническими помещениями, а могут – самостоятельными объектами и т. д.

Недвижимостью в России могут признаваться:

  • квартиры, в том числе – многоуровневые (в несколько этажей);
  • комнаты в коммунальных квартирах независимо от площади (кухня, уборная, коридор остаются в общем пользовании);
  • частные дома (индивидуальная жилищная застройка) и их части;
  • комплексы предприятий;
  • отдельные постройки или даже помещения в промышленной или офисной зоне.

Технические параметры объекта недвижимости могут изменяться по желанию собственника, по договорённости совладельцев или по решению суда. А также допускаются следующие изменения:

  • пристройка, перепланировка, в том числе – в рамках реконструкции;
  • объединение нескольких объектов в один;
  • разделение объекта на несколько самостоятельных;
  • выделение из большего объекта меньшего.

Подобные манипуляции проводятся в разрешительном порядке, требуют ввода вновь образованного или изменённого объекта в эксплуатацию, а зачастую также присвоения нового инвентарного номера. Однако после их проведения дарственная на долю в доме может быть заменена на обычную дарственную недвижимости, это предпочтительнее для одаряемого.

На кого можно составить дарственную

Владелец недвижимости вправе составить дарственную на любое лицо, включая родственников и знакомых. Однако, в последнем случае, сотрудники государственных служб могут заподозрить скрытый умысел. Так, дарственная даст возможность избежать оплаты налогов с реализации квартиры в случае оформления стандартного договора купли-продажи. Стороны могут договориться между собой о расчете, скрыв его от ФНС.

Что касается родственников, собственник квартиры может подарит долю:

  1. Ребенку;
  2. Супругу (супруге);
  3. Матери;
  4. Отцу;
  5. Брату;
  6. Сестре и пр. близким.

Практика показывает, что наиболее часто договор дарения составляется на детей и внуков. В основном это связано не с желанием одарить близкого человека долей в квартире, а с гарантией сохранения права собственности на нее в случае расторжения брака одариваемого.

Пример. Ковалева Мария Петровна купила сыну двухкомнатную квартиру, оформив право собственности на себя. Через некоторое время, женщина составила дарственную, передав недвижимость в распоряжение сына. В случае его развода с супругой, квартира не будет подлежат делению, поскольку она является личной собственностью.

Нередко доли в недвижимости дарятся несовершеннолетним детям. Это позволяет обеспечить ребенка правом владения жильем в будущем.

Вопросы и ответы

мне в квартире родителей по наследству досталась 1/6 часть, которую я оформила в собственность, у сестры - 5/6. Хочу свою часть подарить ей, но мы находимся в разных регионах и приехать для оформления бумаг нет возможности. Подскажите как правильно поступить в даннной ситуации?

Эксперт:

Добрый День!

Как я понимаю, доли в натуре не выделялись, а квартира принадлежит на праве общей долевой собственности.



Если так, тогда в силу ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделкипо отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Договор дарения является двусторонней сделкой, то есть, необходимо присутствие обеих сторон при совершении сделки, требующей нотариального удостоверения. (ст. 44 ФЗ «Основы законодательства РФ о Нотариате».)

Выходом для Вас может стать выдача доверенности от имени дарителя или одаряемого, чтобы представитель одной стороны и другая сторона смогли лично присутствовать у нотариуса при оформлении сделки.

Обращаю внимание, что Представитель, например, одаряемого, и даритель не могут совпадать в одном лице, равно как и наоборот — представителем по доверенности может быть только третье лицо, не имеющее личной заинтересованности в совершении сделки. Соответственно, схема такая:

1. Выбираете третье лицо, которое будет являться представителем (доверителя или одаряемого, как удобнее). Представитель в том же регионе, что и другая сторона сделки.

2. Оформляете у нотариуса доверенность, отправляете ее представителю.

3. Представитель и вторая сторона идут к нотариусу и подписывают договор дарения.

4. Стороны идут в МФЦ и регистрируют право собственности.

Либо самостоятельно ехать в другой регион (возможно, выйдет дешевле).

Удачи!

Я хочу подарить отцу свою долю в квартире, которая приватизирована на нас двоих. Я проживаю в другом регионе. Возможности приехать в город, где находится квартира, сейчас нет. Отец приезжает ко мне на несколько дней. Возможно ли нам у нотариуса оформить доверенность на моего отца, чтобы он в рег.палате по месту нахождения квартиры был моим доверенным представителем, т.е. я доверяю ему подарить от моего лица ему же долю в нашей совместной квартире?

Эксперт:

Ольга. Доверенное лицо не имеет право осуществлять сделки от лица доверителя в отношении себя.

Вы можете оформить договор дарения, не нотариально, и в последующем ваш отец сам может его регистрировать в Росреестре.И все, ни чье согласии не нужно.

Статья 572 ГК РФ. Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.Источник: ppt.ru/kodeks.phtml?kodeks=6&paper=572

С уважением!

Ситуация: Моя мама хочет подарить мне, принадлежащую ей 1/2 доли в нашей квартире, вторая половина уже принадлежит мне по Договору купли-продажи от 2014 г.

Хочу узнать, нужно ли оформлять Договор дарения 1/2 доли у нотариуса, ли можно составить договор простой письменной формы?

Эксперт:

Дарение доли в квартире близкому родственнику – процедура, к которой нередко обращаются, чтобы гарантированно передать имущество. Суть ее во многом повторяет завещание, вот только одаряемому не приходится ожидать смерти дарителя. Оформление дарственной Когда доля в квартире передается в дар близкому родственнику, составляется договор в письменной форме. В этом документе даритель изъявляет свою волю, а одаряемое лицо принимает дар, в чем обе стороны расписываются. Согласно ст. 574 ГК РФ, дарственная на долю в квартире подлежит обязательной регистрации в Росреестре. По ФЗ №302 от 30.12.2012 г. с 01.03.2013 г. регистрировать необходимо переход права собственности на недвижимость от дарителя к одаряемому лицу. Составить документ можно самостоятельно в простой письменной форме, после чего обратиться в Регистрационную палату и провести все необходимые регистрационные мероприятия. Однако, можно упростить себе задачу и передать эту обязанность нотариусу, который заверит сделку и сам ее зарегистрирует. Стоимость услуг нотариуса выше, чем расходы на самостоятельную регистрацию, но оспорить надлежащим образом заверенную дарственную намного сложнее. Скачать договор дарения доли квартиры между близкими родственниками (образец) Скачать образец договора дарения квартиры между родственниками Как быть с налогами? Если подарок получает близкий родственник, то платить налог на доходы (НДФЛ) ему не придется. В остальных случаях граждане платят 13% от стоимости получаемой в дар недвижимости, а иностранцы – 30%. Близкими считаются родственники: Дети и родители. Бабушки и дедушки и внуки. Братья и сестры. Даритель не обязан нести расходы по регистрации сделки и платить налог, все затраты целиком обязан по закону оплатить тот, кто получает дар. Руководством к расчету налога служит Письмо Минфина №03-04-05/21903 от 08.05.2014 г., согласно которому цена квартиры и ее доли принимается равной кадастровой оценке. Закон допускает принимать расчетную стоимость для уплаты налога на 30% меньше, чем кадастровую, но не тогда когда по договору цена доли указана 1 млн. руб. или менее (кадастровая оценка равна 1428571 руб. или менее). Данное правило вступило в силу с 01.01.2016 г. Требования к доле в квартире По общему правилу, текст дарственной не предусматривает указания конкретной доли в квартире. Даритель указывает площадь передаваемой недвижимости, а также характеристики квартиры в целом. Поскольку имущество принадлежит собственнику, и он передает его в дар близкому родственнику, то он может распоряжаться им по своему усмотрению и не спрашивать согласия остальных собственников на совершение сделки. Не требуется также выделять отчуждаемую долю в квартире в натуре. Однако, это правило действует только в том случае, если жилье принадлежит совладельцам на праве долевой собственности. Если же собственность общая (совместная), тогда выдел производить придется. Выделение долей в квартире производят, руководствуясь ст. 252 ГК РФ. Собственность каждого определяется путем заключения соглашения между совладельцами. Если никто из участников соглашения не сможет доказать факт несения большей (чем у остальных) части расходов по приобретению квартиры (ее улучшению), то права на имущество признаются равными. Какие документы нужны для регистрации дарственной? Для регистрации договора дарения на долю в квартире в Росреестр помимо самого договора, стороны обязаны предъявить следующие документы: Паспорта обоих участников сделки. Техпаспорт квартиры и кадастровый паспорт. Если в сделке задействованы дети младше 18 лет, то потребуется согласие органа опеки и попечительства. Если выдела долей не было, то по ст. 2525 ГК РФ необходимо предъявить письменное согласие совладельцев или нотариально заверенное соглашение о выделении долей каждому. Справка из ЗАГСа или иной документ, подтверждающий факт близкого родства. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности дарителя на передаваемое в дар имущество. Выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных в квартире лиц. Чек об оплате госпошлины, размер которой определяется в соответствии со ст. 333.19 НК РФ. Не только полный пакет документов потребуется для регистрации, но и личное присутствие всех участников сделки или их законных представителей (доверенных лиц). При успешной подаче заявления и документов, в назначенное время новому владельцу доли потребуется придти еще раз, чтобы получить выписку из ЕГРП о регистрации перехода права собственности на долю в квартире. Права и обязанности сторон Дарственную можно оформить только добровольно, то есть на сделку должно быть согласие не только дарителя, но и одаряемого лица. Если близкий родственник не желает принимать в дар долю в квартире, то он может отказаться от сделки и не объяснять причины своего отказа. Данная категория сделок относится к безвозмездным. Даритель ничего не получает взамен от одаряемого. По этой причине одаряемый не обязан совершать каких-либо ответных действий в пользу дарителя. Если стороны договариваются о каких-либо взаиморасчетах, то их нельзя внести в условия дарственной, так как в этом случае она потеряет свою юридическую силу. Отменить действие дарственной крайне затруднительно. Даритель лишается переданной в дар доли в квартире, все права собственности переходят одаряемому. Никаких условий в дарственную включать нельзя. Даритель не может указать, что дарственная вступит в силу при наступлении какого-либо обстоятельства. Так, дарственная, где дар передается при условии дальнейшего проживания в квартире дарителя, будет признана недействительной. Однако, по закону можно составить дарственную, как обещание передать долю в квартире после наступления определенных событий. Например, такими событиями могут стать женитьба одаряемого или его совершеннолетие. Договора такого типа стоит составлять крайне внимательно, ведь в случае скоропостижной смерти одаряемого до вступления в силу дарственной, право на долю в квартире перейдет к его наследникам. Точно так же, как и обычная дарственная, договор обещания дарения может иметь только письменную форму и подлежит обязательной регистрации в ЕГРП. Нельзя подменять данным документом завещание, указывая условием вступления в силу смерть дарителя, так как документ будет признан ничтожным. Как расторгнуть дарственную на долю в квартире? Аннулировать оформленную и зарегистрированную по всем правилам сделку можно только в особых случаях: Одариваемый родственник совершил покушение на жизнь и/или здоровье дарителя, либо членов его семьи, умышленно нанес им тяжкие или средней тяжести телесные повреждения. Смерть дарителя наступила по вине одаряемого. Законные наследники смогут потребовать отмены сделки в судебном порядке. Даритель в момент подписания дарственной не отвечал за свои действия, находился под действием отравляющих, психотропных, наркотических, алкогольных веществ, либо совершал свои действия под угрозой и давлением. Нарушение любым из пунктов договора положений действующего законодательства. Суд признал сделку фиктивной. Независимо от того, какая из причин побудила дарителя, его наследников или иных заинтересованных лиц оспорить договор дарения, сделать это можно только в суде. При положительном решении суда собственность возвращается законному владельцу, никакие компенсации при этом сторонам не полагаются.

Эксперт:

В Вашем случае можно заключить договор дарения в простой письменной форме, без походов к нотариусу, и уплаты лишних сборов.

По состоянию на 2018 год налог на дарение квартиры или доли в квартире близкому родственнику отсутствует.

Эксперт:

Людмила!

нужно ли оформлять Договор дарения 1/2 доли у нотариуса, ли можно составить договор простой письменной формы?

В соответствии с ч.3 ст. 574 ГК РФ, договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, соответственно, договор дарения недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме. Договор по желанию сторон может быть удостоверен нотариально, однако в соответствии с нормами ГК РФ это не является обязательным.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • http://kvartira3.com/kak-oformit-darstvennuyu-na-dolyu/
  • https://1pronasledstvo.ru/darenie/kak-oformit-darstvennuju-na-dolju-v-kvartire.html
  • http://law-divorce.ru/kak-oformit-darstvennuyu-na-dolyu-v-kvartire/
  • https://prosadidom.ru/gift/darenie-doli-kvartiry-mezhdu-rodstvennikami/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий