Как оформить перепланировку нежилого помещения

 

Как согласовать перепланировку и переустройство, можно ли это сделать по одному проекту, куда обращаться с документами и какие особенности работ нужно учесть для МКД и нежилых зданий расскажем в статье. В статье подробно рассмотрим порядок согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме: как и с кем нужно договориться, какие документы привести в надлежащий вид и где зарегистрировать новую планировку.

Кейсы ООО Смарт Вэй

Кейс 1. На данном примере части помещений первого этажа торгового центра. Наши специалисты помогли оформить договоры аренды и поставить части помещений на временный кадастровый учет. Технический план на часть здания был оформлен строго по Приказу МЭР № 953.

Кейс 2. На данном примере часть торгового зала, которая была выделена в аренду индивидуальному предпринимателю. После оформление технического плана был пройден временный кадастровый учет.

Что такое перепланировка нежилого помещения

Перепланировка нежилого объекта недвижимости в большинстве случаев осуществляется для того, чтобы повысить качество и условия эксплуатации рабочей зоны. Иногда переустройство необходимо не только для улучшения функциональности и производительности здания, но и для того, чтобы оно отвечало всем требованиям и нормам безопасности, установленным российским законодательством.

Изменение планировки в нежилом помещении возможно как в многоквартирном жилом доме (в основном на первых этажах), так и в отдельном нежилом здании. Перепланировка при этом может быть:

  1. Незначительной. В процессе изменения конфигурации помещения сохраняются все имеющиеся в нем коммуникации и его функциональное предназначение.
  2. Кардинальной. Помещение полностью перестраивается, меняются инженерные коммуникации, происходит полное перепрофилирование помещения с учетом актуальных нужд и потребностей для реализации конкретных целей согласно с направлением деятельности, которая планируется проводиться в данном помещении.

К перепланировке нежилых помещений относятся следующие работы:

  • изменение площади отдельных комнат (соединение нескольких помещений в одно, разделение одной комнаты на несколько и т.д.);
  • изменение месторасположения отдельных функциональных помещений;
  • создание или демонтаж оконных и дверных проемов, перенос их в другое место;
  • объединение нескольких отдельных помещений в одно целое;
  • обустройство дополнительного пространства с целью повышения качества эксплуатации и увеличения количества функциональных зон;
  • изменение месторасположения, монтаж/демонтаж инженерных и сантехнических коммуникаций и др.

Согласование перепланировки с компетентными муниципальными органами необходимо, если в ходе ремонта планируется:

  • возведение/снос внутренних перегородок, в результате чего может существенно увеличиться нагрузка на основные несущие конструкции;
  • обустройство/демонтаж, изменение месторасположения санузла;
  • перенос в другое место или оборудование дополнительных лестничных площадок, балконов, лоджий и других вспомогательных конструкций;
  • изменение форм и цветовой палитры лоджий, балконов и лестничных пролетов;
  • переоборудование (остекление) балконов и лоджий;
  • изменение размеров (в большую сторону) дверных и оконных проемов;
  • создание дополнительных дверных и оконных проемов в несущих конструкциях, а также в межквартирных стенах;
  • установка нового оборудования и приборов, которые предполагают увеличение потребления воды и электроэнергии, а также потребуют монтажа дополнительных инженерных коммуникаций;
  • изменение полового покрытия или его структуры, что приведет к существенному увеличению нагрузки на межэтажное перекрытие и/или основные несущие конструкции здания;
  • устранение или перепланировка лестничных площадок, тамбуров, коридоров;
  • установка окон и дверных проемов в тех стенах, что с улицы при условии сохранения конфигурации конструкций, которые отделяют холодные помещения;
  • установка рольставней, систем кондиционирования, антенн и другого оборудования, которое, так или иначе, может повлиять на общий вид фасада здания.

Главные детали

Действующее законодательство устанавливает достаточно большой перечень правил и ограничений, касающихся проведения перепланировки нежилых помещений, и поэтому важно знать и учитывать их все в процессе проведения ремонтных работ.

Рассмотрение понятия

Если собственник нежилого помещения принял решение, к примеру, вместо салона красоты открыть пекарню или какой-нибудь продуктовый магазин, ему потребуется проведение масштабной перепланировки, так как функциональное назначение помещений существенно изменится.

Функционал объекта должен полностью соответствовать поставленным перед ним бизнес-задачам, то есть иметь определенные параметры, которые требуются для полноценного ведения коммерческой деятельности юридическим лицом, но эти характеристики должны соответствовать не только целям самого бизнесмена, но еще и действующим положениям законодательства.

На сегодняшний день предусматривается два различных варианта оформления перепланировки. Первый не подразумевает изменение функционального назначения комнат, когда собственник просто хочет улучшить характеристики принадлежащего ему помещения путем расширения их площади, создания более комфортных условий для работы персонала и другими способами, в то время как второй вариант уже предусматривает полное перепрофилирование объекта с затрагиванием инженерных сетей и различных несущих конструкций.

Соответственно, последний вариант оформления перепланировки для собственника является более затруднительным, потому что предварительно ему нужно будет получить соответствующее разрешение сразу в нескольких государственных органах, а также согласовать довольно масштабный технический проект.

Сама по себе перепланировка включает в себя следующий перечень работ:

  • увеличение площади комнат посредством демонтажа перегородок или установки новых ненесущих конструкций;
  • обустройство оконных и дверных проемов посредством ликвидации старых рам, а также пробивкой входной двери в несущих и ненесущих стенах;
  • внесение корректировок в расположение функциональных помещений;
  • обустройство складских помещений и торговых залов посредством использования технических помещений и других объектов.

Все указанные работы осуществляются только после предварительного получения разрешения от контрольных органов, так как в некоторых ситуациях адаптация нежилых помещений под какие-либо нужды бизнеса может иметь потенциальную опасность, особенно если указанное помещение находится на первом этаже.

Разрешение на проведение перепланировки представляет собой ключевой документ, предоставляющий собственнику право на проведение ремонтных работ, а также подтверждающий законность их проведения, и никакие бизнес-объекты не могут законно ремонтироваться при отсутствии этого документа.

Если собственник решится на проведение строительно-ремонтных работ, не согласовывая их проведение с контрольным органами, это может обернуться для него достаточно крупными штрафными санкциями, а также уголовным разбирательством или даже лишением права собственности на указанный объект.

Для получения разрешения нужно:

  • разработать эскиз или проект;
  • получить техническое заключение, подтверждающее возможность проведения перепланировки;
  • собрать все необходимые документы;
  • провести процедуру в полном соответствии с действующим законодательством.

Здесь важно учитывать то, где именно находится нежилой объект – в отдельном здании или же в крупном жилом доме.

Отличия реконструкции и перепланировки в том, что при перепланировке нельзя совершать никаких работ с несущей конструкцией, в отличие от реконструкции.

Смотрите здесь все нюансы закона о перепланировке.

Законодательная сторона

Вопросы, связанные с оформлением перепланировки нежилой недвижимости, регулируются следующими правовыми актами:

Виды и отличия проектов

Перепланировка представляет собой понятие, которое четко регулируется жилищным законодательством, и называются ей все ремонтные работы, связанные с изменением конфигурации помещения, внесением корректировок в его общую площадь, а также расположение мелких помещений, которые являются элементами общего. Помимо этого, данное понятие также предусматривает ликвидацию мелких помещений посредством их объединения в одно, имеющее большие размеры и площадь.

Все работы, связанные с изменением дверных или оконных проемов, включая их расширение или заделку, включены в понятие перепланировки. Ключевой целью данной операции является улучшение общего качества помещения для его дальнейшей эксплуатации.

Ключевым условием, которое позволяет сотрудникам БТИ относить внесенные корректировки к данному понятию, является то, что вне зависимости от того, какие корректировки были внесены в площади различных помещений или их параметры, несущие конструкции не должны затрагиваться, а помимо этого, должны также полностью сохраняться параметры всех используемых схем коммуникаций.

Ключевым отличием, которое позволяет отличить перепланировку от реконструкции, является степень изменения общей площади помещения. В преимущественном большинстве случаев это осуществляется посредством расширения внешних границ, а также отдельных параметров помещения.

Внешние границы изменяются посредством расширения помещений или пристройки входных тамбуров с дверьми. Помимо этого, еще одним ключевым отличием является то, что реконструкция предусматривает возможность проведения ремонтных или строительных работ, которые затрагивают несущие конструкции.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:

Вопросы и ответы

На руках есть договор о долевом участии на нежилое помещение, ключи выданы.Акт приема передачи подписан. Через 2 месяца можно будет начинать оформлять право собственности ( за нас будет все делать группа компании ПИК так как мы эту услугу оплатили) Вопрос в следующем: мы сделали перепланировку помещения и хотим начать ремонт, несущие стены не тронуты, сделаны перегородки и подредактированы стены. Помещение будет использоваться под парикмахерскую. Какие вопросы будут к нам через 2 месяца при оформлении права на собственность? Распишите все подробно кого мы должны уведомить , пошаговые действия ?

Эксперт:

Максим!

В вашем случае документы на собственность будут оформляться исходя из проектных данных квартиры, а так же акта приема-передачи квартиры. Следовательно если в результате у Вас произведена перепланировка в помещение и Ваше помещение теперь не соответствует тем данным, которые были изначально, то Вам нужно официально узаконивать перепланировку помещения. Установление перегородок официально является перепланировкой.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
[Жилищный кодекс РФ] [Глава 4] [Статья 25]

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Для узаконивания перепланировки Вам нужно обратиться в Администрацию муниципалитета

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
[Жилищный кодекс РФ] [Глава 4] [Статья 26]

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Эксперт:

Максим.

Ответ Эдуарда Вам не подходит, т.к. у Вас иизначально нежилое помещение.

На руках есть договор о долевом участии на нежилое помещение, ключи выданы.Акт приема передачи подписан.
Максим
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 14 апреля 2015 г. N Д23и-1578
О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ
ИЗМЕНЕНИЙ ПОМЕЩЕНИЙ В РЕЗУЛЬТАТЕ
ПЕРЕПЛАНИРОВКИ, РЕКОНСТРУКЦИИ
В отношении нежилых помещений сообщаем следующее.
В настоящее время понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные процедуры (работы) (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Таким образом государственный кадастровый учет изменений и (или) постановка на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их «перепланировкой» осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части.
Дополнительно в отношении государственного кадастрового учета нежилых помещений, осуществляемого в связи с разделом нежилого помещения по существующим строительным конструкциям, при котором не изменяется план этажа, план здания (сооружения), в котором такое помещение расположено (то есть, например, не осуществляется снос, замена, возведение строительных конструкций), а помещения, образуемые в результате такого раздела, соответствуют требованиям части 7 статьи 27 Закона о кадастре, отмечаем, что сведения о таких помещениях могут быть включены в технический план на основании декларации об объекте недвижимости, подготовленной в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. N 628. При этом в данном случае, при подготовке технического плана нежилого помещения при наличии отклонения суммарной площади образованных в результате раздела нежилых помещений от площади исходного нежилого помещения кадастровый инженер в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана приводит необходимые расчеты и обоснование возникновения такого отклонения.
Учитывая положения статей 71 — 73 Конституции Российской Федерации, а также пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, субъектом Российской Федерации может быть установлена предельная величина отклонения суммарной площади образованных в результате раздела нежилых помещений при условии сохранения неизменным плана этажа здания (сооружения, плана здания (сооружения)), в котором такие нежилые помещения расположены, от площади исходного нежилого помещения, в пределах которой может не осуществляться оформление разрешительной документации для работ по реконструкции.
Директор Департамента недвижимости
Д.В.МАМОНТОВ

Руководствоваться Вам необходимо

ПОСТАНОВЛЕНИЕМ АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ от 20 августа 2013 года N 732 ОБ УПОРЯДОЧЕНИИ ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТ ПО ПЕРЕУСТРОЙСТВУ И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ docs.cntd.ru/document/423912223

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://smway.ru/pereustroystvo-nezhilogo-pomeshheniya/
  • https://sdelka.guru/pereplanirovka/uzakonit-pereplanirovku-nezhilogo-pomeshheniya.html
  • https://1kvartirka.ru/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshhenija-v-nezhilom-zdanii/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий