Как определяется рыночная стоимость земельного участка

 

Почему кадастровая стоимость земельного участка зачастую выше рыночной Из чего складывается цена земли, как определяется, на что влияет. Определение рыночной стоимости земельного участка четко указано в российском законодательстве. Благодаря оценке можно выгодно производить различные сделки с земельными наделами.

Необходимые документы

Для того, чтобы произвести расчет стоимости ЗУ, нужно иметь на руках выписку из ЕГРН. Однако, если получить ее не удалось, то пригодится следующий пакет документов:

  • документы, подтверждающие право на владение ЗУ;
  • паспорт по кадастру или выписка из него;
  • документ, подтверждающий наличие/отсутствие каких-либо ограничений на участок, не отраженных в иной документации.
Выписка из ЕГРН о ЗУ

Должны быть предоставлены не оригиналы, а копии этих документов.

Если возможность предоставить их отсутствует стоимость участка все равно можно рассчитать, однако отсутствие документов наложит определенный отпечаток на итоговую стоимость и выводы.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

  • кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
  • рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
  3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.

Сравнивание стоимости

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночной ценой называется та сумма, в которую оценен конкретный ЗУ исходя из того, куда движется рынок недвижимого имущества. Ее используют чаще всего при сделках по купле или продаже недвижимых объектов, располагающихся на участках, возведенных по всем нормам капитального строительства.

Устанавливается эта сумма произвольным образом и зависит от того за сколько ее хочет продать собственник, но продажа так или иначе осуществится по актуальной цене.

Стоимость можно узнать:

  • обратившись к независимому специалисту;
  • обратившись в компанию по сделкам с недвижимым имуществом;
  • вычислить ее собственными силами.

Если было принято решение рассчитать ее самостоятельно, то есть несколько способов расчета, однако все они основаны на простейших арифметических вычислениях и не требуют дополнительных знаний.

Сколько стоит сотка земли — обзор главных факторов, влияющих на рыночную стоимость участка

Не вдаваясь глубоко в процедуру оценки рыночной стоимости земельного участка, отмечу, что существуют десятки факторов, влияющих на ее формирование.

Вот основные из них.

Фактор 1. Расположение участка

Это самый главный фактор, так как именно он оказывает решающее влияние на формирование цены. Чем ближе земля к крупным городам, тем она дороже.

Пример

Недавно я продал участок 17 соток в сельской местности с подведенными коммуникациями, но в 200 км от ближайшего крупного города всего за 100 тыс. рублей. Сразу после этого приобрел 20 соток земли в черте Тюмени, хоть и без коммуникаций, но за 1,5 млн рублей.

Это копейки по сравнению с ценой земли в элитных пригородах Москвы. Даже в границах одного кадастрового района цена одинаковых по площади участков достаточно сильно отличается, несмотря на схожую кадастровую стоимость земли. Это зависит от индивидуальных особенностей, указанных в следующем подразделе.

Фактор 2. Состояние грунта и рельеф местности

Люди приобретают земельные участки не просто для строительства дома, а для дальнейшего активного отдыха. Следовательно участок должен радовать человека своим внешним видом, близостью к лесу, реке или озеру, плодородностью почвы. Овраги, канавы и прочие нежелательные формы рельефа сильно снижают стоимость, как и болотистая либо соленая почва.

Фактор 3. Наличие на участке построек и их состояние

Рыночная стоимость земельных участков с жилым домом значительно выше. Ведь в нее входит и цена самого строения, даже если это старый ветхий дом, который придется сносить. Впрочем состояние построек тоже имеет значение. Очевидно, что участок с коттеджем намного ценнее, чем с сараем.

Фактор 4. Возможность подсоединения к коммуникационным сетям

Часто муниципалитеты финансируют сооружение инженерных коммуникаций на участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Проведенное электричество, газ и водопровод сильно увеличивают стоимость земли.

Пример

Приобретенный мною участок не имеет коммуникаций и даже подъездных путей, поэтому он стоит 1,5 млн рублей. Подобная земля в ближайшем уже обжитом поселке стоит не менее 3 млн рублей. Значит у меня есть шанс получить хорошую прибыль после подведения инженерных сетей.

Фактор 5. Вероятность получения прибыли за определенный период от использования участка

Земли сельскохозяйственного назначения или под строительство промышленных объектов предназначены для производства материальных благ, значит они способны приносить прибыль. Особенно ценятся участки возле федеральных автомобильных трасс. Этот потенциальный доход тоже заложен в рыночную стоимость таких участков.

Вопросы и ответы

В марте 2015 года купил дачный участок (6 сот) по РЫНОЧНОЙ стоимости за 100 тыс.руб. Получил письмо из налоговой, где кадастровая стоимость участка составляет 825 тыс.руб., соответственно и налог существенно выше.

Вопрос: Возможно ли как-то в расчетах величины налога использовать фактическую стоимость, указанную в договоре купли-продажи? Что мне делать?

Эксперт:

Законом не предусмотрено определение налоговой базы по сумме, указанной в договоре отчуждения. Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Налоговая ставка, по которой будет рассчитываться налог, устанавливается на основании ст. 394 НК РФ.

У вас есть право оспорить кадастровую оценку как в Росреесре (в течение шести месяцев после установления кадастровой стоимости), так и в суде по истечению этого срока.

На всякий случай проверьте правильность кадастровой стоимости, указанной в письме налоговой. Сделать это можно в данных ГКН вот здесь: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request

Эксперт:

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с п. 1. указанной статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. А субъектами этой деятельности являются оценщики — физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность (ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).Таким образом, налоговая база по земельному налогу не может быть определена на основании суммы прописанной в договоре купли-продажи земельного участка.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (далее — Комиссия).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в Комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также — заявители), обращаются в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее — заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в Комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Таким образом, в целях пересмотра кадастровой стоимости вашего земельного участка вы можете подать заявление в Комиссию, предварительно заказав у оценщика отчет о рыночной стоимости земельного участка, либо обратиться с соответствующим исковым заявлением в суд.

Ситуация такая. Сейчас мы с бабушкой и сестрой продаем дачу с земельным участком во Владимирской области. Мы долевые собственники. Всего 4 участка. Бабушке принадлежит 39 соток вместе с домом (2 участка), у нас с сестрой по участку в 18 соток. Весь участок составляет 75 соток.

Как рассчитывается стоимость наших участков с учетом итоговой стоимости в диапазоне 3.000000 - 2.500000 млн? Вопрос раздела финансов бабушка отказывается обсуждать до продажи участка, сказала только, что стоимость 1 сотки по Владимирской области сейчас составляет 10000 руб., и что риэлтор ей сказала, что при продаже дома с земельным участком, стоимость всей земли - это 1/3 от всей суммы. Мы с сестрой рассчитывали на бОльшие суммы. Чем оперировать в обсуждении раздела финансов? И, если возможно, хотелось бы узнать, сколько реально могут стоить наши 18 соток при текущей рыночной ситуации. Выписку из Росреестра на свой участок прилагаю.

Эксперт:

Доброго дня!

рассчитывали на бОльшие суммы. Чем оперировать в обсуждении раздела финансов? И, если возможно, хотелось бы узнать, сколько реально могут стоить наши 18 соток при текущей рыночной ситуации. Выписку из Росреестра на свой участок прилагаю.

Елизавета

На мой взгляд тут есть несколько вариантов — определить стоимость рыночную одной сотки и посчитать, есть второй способ, который мне представляется более разумным в данной ситуации. Из общей стоимости отнимаете стоимость дома, а оставшуюся сумму делите на общее количество соток и умножаете на количество соток каждого из участков, тем самым Вы определите во сколько оценивается сотка именно по Вашему договору. Ведь рыночная стоимость может отличаться от той за которую Вы решили продать и согласовали с Вашим покупателем. Конечно, можете определить рыночную стоимость каждого объекта, обратившись в любую оценочную организацию по соглашению. Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности»:

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Эксперт:

По документам получается, что у вас у каждого самостоятельный земельный участок, почему тогда вы его продаете втроем как единое целое? Вы с таким же успехом можете его продать самостоятельно, установив необходимую цену.

Как собственник вы свободны в выборе удобных для вас условий.

Статья 209. Содержание права собственности

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Эксперт:

Елизавета.

Стоимость может быть кадастровой и рыночной. Кадастровая, как правило, выше рыночной. В выписке, которую Вы прикладываете уже есть ответ на вопрос — стоимость сотки кадастровая -37080 р. (667440/18). Т.е. даже больше чем предполагает бабушка.

Как заметили коллеги, Вы единоличный собственник и с кем доходы от продажи делить не обязаны. Но точно также, если участки по сведениям ЕГРН участки в единоличной собственности бабушки и сестры — они также не обязаны делить с Вами или с друг другом доходы от продажи.

О какой тогда долевой собственности может идти речь?

Если действительно долевая то тут, по аналогии, должна быть использована ст. 248 Гражданского кодекса РФ, согласно которой

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственностисоразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Т.е. заставить бабушку (кроме морально-этических доводов) отдать большую долю никак от продажи никак не получится.

Эксперт:

Елена.

Как уже отмечено коллегами, в Вашей собственности не доля в праве собственности на участок, что следует из выписки, а самостоятельный объект недвижимости — земельный участок. Поэтому Вы при предстоящей продаже выступаете в качестве продавца самостоятельно в силу ст.209 ГК РФ.

При этом как следует из ст.555 ГК РФ

1. Договор продажи недвижимостидолжен предусматривать цену этого имущества.


3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу п.3 ст.421 ГК РФ, п.1 ст.424 ГК РФ цена участка при продаже должна устанавливаться и оплачиваться по соглашению между Вами и покупателем. Никаких требований о соответствии цены чему-либо и в соотношении с чем-либо, в законодательстве нет. Другими словами — покупатель и продавец заключат сделку, если сойдутся в цене, главное Вам не продешевить, но и не установить слишком дорого, чтобы не отпугнуть покупателя. Нужно учитывать реалии рынка. Сравните цены, возможно та цена за Ваш участок, о которой говорит риэлтер адекватна на настоящий момент.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://oprave.com/nedvizhimost/uchastok/rynochnaya-stoimost.html
  • https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/stoimost-zemli/rynochnaya-otsenka.html
  • https://hiterbober.ru/realty/kak-uznat-rynochnuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий